15 maart 2016

share
EmailLinkedInTwitter

Adviezen Stec Groep gaan over meer flexibiliteit in woonprogramma gemeenten – Opiniebijdrage Cobouw

Nico Rietdijk van NVB schreef donderdag een column in Cobouw met daarin een incorrect beeld over onze adviezen. Het lijkt ons handig om in het kort de feiten te geven.

Als wij adviseren om ruimte te creëren in de programmering van gemeenten, in beleidstermen heet dit “onderprogrammeren”, betreft dit enkel de in planologisch-juridische termen harde plancapaciteit; dit zijn de zogenaamde onherroepelijke bestemmingsplannen. Bedoelde gewenste ruimte betreft de verhouding tussen harde plancapaciteit en de behoefte aan woningen op lange termijn, bijvoorbeeld tien jaar. Naast deze harde plannen moeten gemeenten natuurlijk meer dan genoeg zachte plannen hebben om nog in procedure te brengen om altijd genoeg nieuwbouwprojecten te hebben. “Onderprogrammeren” is markttechnisch erg slim gebleken om ruimte te houden voor goede woonplannen die gemeenten nu nog niet kennen maar wel over een paar jaar op de markt kunnen komen. Dat kan een te transformeren oude school of leeg kantoor zijn, woningbouw op mooie inbreidingsplekken binnen de gemeente, maar ook soms een goed plan in het weiland. Juist vastgoedontwikkelaars – die ook vaak onze klant zijn – zouden dit moeten waarderen, en doen dit ook, zodat sterke plannen die beter bij de markt passen echt gehonoreerd kunnen worden.

Wat is nu namelijk vaak het geval? Gemeenten hebben regelmatig (te) veel harde plannen, veelal lang geleden bedacht, waarvan een deel niet per se heel goed bij de actuele marktbehoefte past. Door deze situatie van overcapaciteit krijgen marktpartijen met betere plannen al snel nul op het rekest, is onze ervaring. Heel jammer. Dat is precies de reden waarom we pleiten voor meer flexibiliteit en ruimte in gemeentelijke programmeringen. Flexibiliteit en ruimte moeten ertoe leiden dat gemeenten met hun stakeholders – als vastgoedpartijen, woonconsumenten en buurgemeenten – komende jaren de goede projecten naar de markt brengen en mogelijk maken. Essentie: je samen nog niet vastleggen in harde blauwdrukken, maar marktgericht opereren en ruimte voor sterke initiatieven. Dat is ook wat de markt vraagt, wat we hebben geleerd van de laatste decennia ruimtelijke ordening, en wat de nieuwe Omgevingswet beoogt.

Het is ons onbekend waarom Nico Rietdijk zo’n verkeerd beeld van onze adviezen schetst en ten onrechte beweert dat wij op schaarste aansturen. Onze adviezen leiden immers juist tot genoeg en betere nieuwbouw op de woningmarkt. We gaan binnenkort bij Nico op de koffie.

Peter van Geffen en Esther Geuting, directeur Stec Groep en directeur innovatie Stec Groep.