11 juli 2017

share
EmailLinkedInTwitter

Klein wonen: een hype die steeds meer een bewezen trend blijkt. Vooral in de steden schieten micro-woningen als paddenstoelen uit de grond. Door de hoge druk op de woningmarkt kun je denken dat het een conjunctureel fenomeen betreft, maar uit onderzoek van Stec Groep voor het Rijk blijkt dat klein wonen structureel is. 5 redenen voor onderbouwing van deze conclusie.

Bewijs 1: er is een nieuwbouwopgave van 60.000 tot 100.000 kleine woningen

In de komende 10 jaar zijn 60.000 tot 100.000 kleine woningen extra nodig in Nederland; zo’n 8 tot 15% van de totale woningbouwproductie. Dit blijkt uit research van Stec Groep op basis van WoON2015. De opgave concentreert zich in de G32, met de nadruk op de G4, G32-studentensteden en steden met een historisch centrum. Denk aan steden als Leiden, Nijmegen of Alkmaar. Een dynamische binnenstad is essentieel, die moet als ‘verlengstuk van de (kleine) huiskamer’ dienen.

Tip voor de markt: het succes van micro-woonconcepten valt of staat bij locatie. Kies voor (hoog)stedelijke, multimodaal ontsloten plekken, dicht bij voorzieningen. Hoe kleiner de woning, hoe belangrijker de omgevingskwaliteit. Versterk uw micro-product met shared services, zoals gezamenlijke was-, werk- en ontvangstruimten, deelauto’s, en een huismeester.

Tip voor gemeenten: faciliteer micro-woningen vooral op deze plekken om toekomstbestendige woningen te realiseren.

Bewijs 2: er wordt steeds kleiner gebouwd

Nieuwbouwwoningen werden de afgelopen jaren steeds kleiner, vooral in het huursegment in West-Nederland. Tot halverwege de crisis werd juist steeds groter gebouwd, maar sindsdien is sprake van een trendbreuk. Dit blijkt vooral bij vergelijking met een zeer langjarige trend waarin nieuwbouwwoningen sinds pakweg de jaren vijftig jaar-op-jaar telkens wat groter worden. Vaak wordt direct naar de recente economische crisis gewezen bij het zien van deze cijfers. Uit analyses van Stec Groep blijkt dat de correlatie met factoren als conjunctuur echter beperkt is. Wel blijkt een aantoonbaar verband met de toename van 1- en 2-persoonshuishoudens, een ontwikkeling die op korte, middellange en lange termijn doorzet.

Tip voor overheden en de markt: verken de vraag in uw woningmarktregio of investeringsgebied. Over welke aantallen gaat het op deze plek? Voor welke doelgroepen bouwt u?

Bewijs 3: diepe structurele drijfveren stuwen vraag naar klein wonen

Mensen wonen vaker graag klein. De voorkeur voor een woning tot 40 m² verdubbelde in de grote steden en in de rest van Nederland, blijkt uit de analyse van Stec Groep. Ook naar woningen tussen de 40 en 60 m² neemt de voorkeur toe. In de praktijk is de voorkeur voor een micro-woning het grootst op stedelijke plekken. Mensen zijn op dit soort plekken bereid genoegen te nemen met minder vloeroppervlak.

Tip aan bouwers en investeerders: bouw adaptief. Maak het in de constructie van nieuwe gebouwen mogelijk om appartementen gemakkelijk samen te voegen. Zo behoudt u flexibiliteit bij veranderende vraag.

De toenemende voorkeur voor klein wonen komt voort uit het groeiend aantal kleine huishoudens en de toenemende rol die woonidentiteit speelt in de woningkeuze. Er geldt wel een onderscheid tussen Micro-wonen en Tiny Housing. Micro-wonen – compact wonen als stedelijk concept – lijkt voort te komen uit een grote druk op de stedelijke woningmarkt in combinatie met leefstijlkeuzes. Deze twee ontwikkelingen samen dwingen mensen om concessies te doen, aan woonoppervlak of aan woonidentiteit. En als 1- of 2-persoonshuishoudens is het makkelijker om concessies te doen aan het woonoppervlak.

Wonen en woonlocatie zijn steeds meer gekoppeld aan identiteit en leefstijl. De uitstraling van de woonomgeving is doorslaggevend. Woonoppervlak is daaraan ondergeschikt. Variëteit, flexibiliteit en focus op ervaring (in plaats van bezit) zijn key als het gaat om woonidentiteit. De micro-doelgroep woont graag in de ‘hippe’ Amsterdamse Pijp of op de ‘kosmopolitische’ Kop van Zuid in Rotterdam. Maar het gaat niet alleen om de steden in de Randstad, ook om heel veel andere historische steden, vooral op mooie stedelijke plekken.

Tiny Housing is daarbinnen een specifieke nichemarkt binnen de trend van klein wonen, waarbij het meer gaat over een levenswijze, waarbij financiële vrijheid, een kleine footprint en wonen met gelijkgestemden centraal staat. Ook hier is woonidentiteit leidend, de afweging gaat bij Tiny Housing over woonoppervlak versus footprint.

Tip voor overheden en de markt: kies uitdrukkelijk voor klein wonen op plekken waar dat op lange termijn ook geschikt is. Dus locaties met een druk op de woningmarkt en een sterke onderscheidende woonkwaliteit. Zonder druk op de woningmarkt is er voor de meeste huishoudens geen noodzaak om concessies te doen aan woonoppervlak.

Bewijs 4: voorbeeldprojecten tonen succes van klein wonen aan

Micro-appartementen zijn er in allerlei soorten. Belangrijke succesfactoren die Stec Groep ziet:

  • Hoogstedelijke, dynamische plekken. Hoe kleiner de woning, des te bepalender de omgeving. Deze doet immers dienst als verlengstuk van de huiskamer. Villa Mokum bijvoorbeeld staat in het Amstelkwartier, dicht bij voorzieningen, een station en het centrum van Amsterdam.
  • Luxe shared services, afhankelijk van het concept in alle soorten en maten. Van deelauto’s tot sportvoorzieningen tot gedeelde werk- en huiskamers. Wonen wordt hierbij gepresenteerd als gemaksdienst. De vraag ‘what do I need to use?’ versus ‘what do I need to have?’ staat centraal.
  • Micro-woningen zijn bij uitstek huurwoningen, aansluitend bij de vraag om flexibiliteit en de gebruiksgedachte. Er zijn zelfs concepten (zoals Roam) die huurcontracten aanbieden waarmee je flexibel in verschillende wereldsteden tegelijk kunt wonen, gericht op jonge expats.
  • Flexibele constructie, op gebouw- en appartementniveau. Het woonoppervlak deel je zo efficiënt mogelijk met slimme ruimtelijke oplossingen, variërend van opklapbare bedden tot schuifwanden, hoogslapers, bedsteden en trapkasten. Op gebouwniveau is adaptiviteit van belang om in te kunnen spelen op vraagverschuivingen, bijvoorbeeld door middel van flexibel uitbreekbare tussenwanden.
  • Functiemenging van wonen, werken en recreëren (blurring), bijvoorbeeld door een gemeenschappelijke huiskamer waar bewoners kunnen werken en elkaar ontmoeten. The Collective in Londen is een hier een voorbeeld van (kleine privé-units met gezamenlijke woon- en werkkamer).
  • Wonen met gelijkgestemden, bijvoorbeeld door in te zetten op een bepaalde beroepsgroep Nest in Kopenhagen (jonge ondernemers) en Schermerhorn in New York (kunstenaars) zijn hier voorbeelden van.

Voorbeelden van conceptueel sterke micro-concepten in binnen en buitenland zijn: The Lofts, Zoku en Villa Mokum (Amsterdam), The Collective (Londen), Nest (Kopenhagen), Roam (diverse wereldsteden), Carmel Place (New York).

Tip voor de markt: laat u inspireren door succesvoorbeelden elders, vind het wiel niet altijd opnieuw uit en houd succesfactoren in uw achterhoofd. Denk ook in concepten binnen micro-wonen, en voeg zo meer waarde toe aan uw project.

Voor Tiny Housing geldt een andere insteek, dat is minder plaatsafhankelijk. De doelgroep is doorgaans ondernemend en onafhankelijk, vaak zijn het zelfbouwers. Een vooropgezette product-marktcombinatie zou daarvoor niet werken. Ruimte voor eigen initiatief, duurzaamheid en flexilibiteit zijn de belangrijkste voorwaarden om de Tiny Housebewoners hun eigen project te laten slagen. Een succesvol voorbeeld van Tiny Housing projecten is onder andere de BouwEXPO in Almere, waar wordt geëxperimenteerd met 25 Tiny Houses.

Tip voor overheden: experimenteer op kleine schaal met Tiny Housing. Wees flexibel in de interpretatie van wet- en regelgeving, begeleid waar nodig.

Tip voor overheden: wijs regionaal plekken aan voor Tiny Houses. Succes valt of staat bij het eigenaarschap van bewoners. Bepaal tot waar uw verantwoordelijkheid reikt en waar die van de markt begint.

Bewijs 5: gemeenten, provincies en corporaties zien klein wonen ook als structurele trend

60% van de gemeenten, provincies en corporaties die deelnamen aan onze enquête gaf aan klein wonen te zien als een permanente oplossing voor een structurele vraag in de woningmarkt. De meerderheid van de respondenten heeft echter nog geen beleid en de helft geeft aan meer inzicht te willen in de behoefte naar klein wonen.

Deze resultaten tonen aan dat klein wonen nog in de kinderschoenen staat, maar dat (semi-)publieke partijen er al wel het belang van inzien. Meer beleid en keuzes zijn nodig om het segment volwassen te maken.

Tip voor overheden: stel beleid op voor klein wonen: voorkom wildgroei van kleine woningen op verkeerde plekken, maak keuzes in locaties die u geschikt vindt. Stel daarnaast kwalitatieve voorwaarden (oppervlaktes, prijs en kwaliteit). Hierover kunt u afspraken maken met marktpartijen. Op die manier houdt u regie en geeft u richting en ruimte aan de markt.

Tip voor de markt: maak afspraken met gemeenten en sluit aan bij hun beleid. Zo creëert u wederzijds vertrouwen en borgt u een lange termijnrelatie waar u beiden van profiteert.

Meer informatie? Vraag hier het volledige rapport aan.