16 mei 2018

share
EmailLinkedInTwitter

Veel woningbouwprojecten ondervinden vertraging. De gemiddelde doorlooptijd is nu 10 jaar, maar verschilt fors per regio en locatietype: inbreidingslocaties in stedelijke gebieden én uitbreidingslocaties in niet-stedelijke gebieden hebben een langere doorlooptijd van circa 3 jaar. Dit blijkt uit nieuw onderzoek dat Stec Groep uitvoerde voor de NVM naar de tijdsduur van woningbouwplannen. Hiervoor onderzocht Stec Groep 128 woningbouwprojecten door ondervraging van betrokken marktpartijen en gemeenten. Belangrijkste knelpunten in de vertraging: grondverwerving, bestemmingsplanprocedure en behalen voorverkoop.

Gemiddelde doorlooptijd woningbouwproject is 10 jaar
In Zuid-Nederland is de doorlooptijd het kortst: gemiddeld circa 7,5 jaar. Slechts 5% van de projecten heeft een doorlooptijd van maximaal 2 jaar. Dit zijn vooral projecten in West- en Zuid-Nederland. In West-Nederland is ook het grootste aandeel projecten met een doorlooptijd van 7,5 jaar of langer: bijna 75%. Naarmate de omvang van het project toeneemt, is de doorlooptijd langer: grotere locaties vergen vaak meer tijd en uitgebreidere procedures.

Figuur: Doorlooptijd woningbouwproject naar regio (in jaren)

Inbreidingslocaties in stedelijke gebieden én uitbreidingslocaties in niet-stedelijke gebieden hebben 30 tot 40 maanden langere doorlooptijd
In stedelijke gebieden kennen uitbreidingslocaties een kortere doorlooptijd ten opzichte van inbreidingslocaties (30 maanden langere doorlooptijd). In niet-stedelijke gebieden daarentegen hebben inbreidingslocaties gemiddeld 40 maanden minder nodig dan uitbreidingslocaties. Dit valt mogelijk te verklaren doordat de plannen op inbreiding kleiner zijn, en de prioriteit voor inbreiden.

Fase van grondverwerving duurt het langst, gemiddeld bijna 7 jaar
Gemeentelijke initiatieven hebben gemiddeld een langere doorlooptijd dan initiatieven van marktpartijen. Dit hangt overwegend samen met de manier van grondverwerving. Mogelijk is het verwervingsproces in gemeentelijke projecten complexer, is het initieel grondeigendom in die situaties meer versnipperd, of kopen gemeenten in een eerdere fase al grond aan.

Meeste knelpunten in de fase van bestemmingswijziging, en behalen voorverkoop
In 80% van gevallen leiden projecten vertraging. In ruim 20% wordt de bestemmingswijziging als belangrijkste vertragende factor genoemd in het nieuwbouwproces. Daarna is het behalen van de voorverkoopeis het meest genoemde knelpunt (gemiddelde doorlooptijd bijna 2 jaar): dit betreft een van de kortere fasen, maar wel op een moment dat oponthoud duur en zwaarwegend is.

In slechts 25% van de gemeenten is het moeilijk om nieuwe woningbouwlocaties te vinden
Ongeveer 25% van respondenten verwacht dat gemeenten moeilijk tot zeer moeilijk geschikte locaties voor nieuwbouw kunnen aanwijzen. In ruim 35% van de gemeenten is het eenvoudig tot vrij eenvoudig geschikte locaties te vinden. Dit aandeel is het laagst in West-Nederland (24%) en het hoogst in Noord-Nederland (58%).

Economische conjunctuur is ‘fact of life’ in het bouwproces
17% van de respondenten ziet geen oplossing voor de vertraging; deze hangt volgens hen samen met de crisis. Economische cycli zullen ook in de toekomst voorkomen: een ‘fact of life’ voor de bouwkolom.

Figuur: Oplossingen voor de benoemde knelpunten

Kortere procedures bij onteigening en bestemmingsplan kunnen bijdragen aan versnelling
Kortere (planologische) procedures wordt door marktpartijen het meest als oplossing voor versnelling van het nieuwbouwproces genoemd, vooral het verkorten van de onteigeningsprocedures of de procedures voor bestemmingsplannen. Gemeenten noemen het inperken van bezwaarmogelijkheden van ‘beroeps-bezwaarmakers’ als oplossing. Ook verwachten gemeenten veel van de Omgevingswet: het doorschuiven van onderzoeksplichten en het exploitatieplan naar de vergunningenfase.

Belanghebbenden goed betrekken voorkomt uitlopende processen
Door belanghebbenden vroeg en zorgvuldig mee te nemen in de planvorming kan het risico op procesvertraging flink verminderd worden. Alle groepen respondenten hebben goede ervaring met participatie van grondeigenaren en bewoners/omwonenden.

Flexibiliteit vergroten in plannen, om bestemmingsplan niet te hoeven aanpassen
Door in plannen meer flexibiliteit op te nemen, kan eenvoudiger en sneller worden ingespeeld op behoeften in de markt zonder bestemmingsplanwijziging. Het gaat vooral om flexibiliteit in regio’s waar de marktdruk hoog is.

Duidelijke richtlijnen en één aanspreekpunt verminderen vertraging
Marktpartijen zien veel meerwaarde in duidelijke richtlijnen van gemeenten rond bestemmingsplannen. Dit geeft zekerheid en maakt het ontwerpproces gerichter. Consequente richtlijnen bij bestemmingsplan en vergunningverlening voorkomen vertraging. Ook biedt één nieuwbouwloket veel meerwaarde.

Capaciteit uitbreiden en prioriteren van ‘snelle’ projecten
Zowel gemeenten als marktpartijen kampen met capaciteitsproblemen: de vraag naar woningbouw(plannen) steeg sinds 2015 snel en sterk. Gedurende de crisis is in de hele bouwkolom flink bezuinigd op personeel. Dit is niet snel of eenvoudig op te lossen; focus hierop bij bouwers, ontwikkelaars en gemeenten is nodig. Kies daarom ook als eerste voor de ‘voorgebakken broodjes’, in plaats van plannen die een uitgebreidere planprocedure moeten doorlopen. Marktpartijen kunnen hierop inspelen in hun plannen met bijvoorbeeld de kruimelgevallenregeling bij transformatie van projecten.

Voor meer informatie kunt u hier het rapport ‘Doorlooptijd van nieuwbouwprojecten’ opvragen.

Op 27 september organiseert Stec Groep een training ‘Hoe woningbouw te versnellen’, inschrijven kan hier.