20 mei 2016

share
EmailLinkedInTwitter

Maximaal helft noodzakelijke vrijesectorhuurwoningen wordt gerealiseerd

Gemeenten vinden meer nieuwe vrijesectorhuurwoningen belangrijk (75%), maar hun huidige inzet is nog niet voldoende om in de sterke vraag te voorzien. Dat blijkt uit de nieuwe benchmark van economisch bureau Stec Groep waaraan 105 gemeenten in Nederland meededen. Gemeenten kunnen extra acties uitvoeren voor meer vrijesectorhuur; slechts 10% heeft nu een specifiek aantal vrijesectorhuurwoningen als doel in haar nieuwbouwprogrammering, 40% heeft specifiek beleid voor vrijesectorhuur en 17% heeft passend grondprijsbeleid voor vrijesectorhuur. De grote gemeenten zoals Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht lopen voorop met hun inzet voor vrijesectorhuur.

Reden voor de benchmark is de sterk toegenomen aandacht voor vrijesectorhuurwoningen, de categorie vanaf € 711 huur per maand. Deze categorie moet volgens minister Blok de komende jaren zeer aanzienlijk groeien. Er is namelijk een steeds grotere autonome behoefte – die extra groot is in stedelijke gebieden – naar vrijesectorhuur. Daarnaast richt het rijksbeleid zich op het beperken van corporaties tot de kerntaak (sociale huurwoningen) enerzijds en het verscherpen van de financieringsmogelijkheden in de koopmarkt anderzijds. De 105 deelnemende gemeenten staan samen voor bijna de helft van de Nederlandse woningmarkt. De benchmark geeft weer hoever gemeenten zijn met deze voor hen relatief nieuwe categorie op de woningmarkt.

75% gemeenten vindt vrijesectorhuur erg belangrijk

Zo’n 75% van de gemeenten geeft aan dat vrijesectorhuur in hoge mate speelt. De gemeenten vinden vrijesectorhuur vooral aantrekkelijk voor doorstroming op de woningmarkt; van sociale huur naar vrijesectorhuur en van koop naar vrijesectorhuur. Vrijesectorhuurwoningen zijn volgens de gemeenten aantrekkelijk, nodig en soms het enige alternatief voor middeninkomens en opkomende doelgroepen als zzp’ers, mensen met een flexibel arbeidscontract en eenpersoonshuishoudens.

Inzet gemeenten aanwezig, maar kan fors worden opgevoerd; vooral gebrek aan concrete nieuwbouwlocaties

40% van de gemeenten in de benchmark blijkt al specifiek beleid te hebben voor vrijesectorhuur. Van de rest van de gemeenten wil 35% dit nog gaan maken.

10% van de gemeenten heeft een gewenst aantal vrijesectorhuurwoningen opgenomen als doel in de nieuwbouwprogrammering. Bijna 60% van de gemeenten wil dit nog gaan doen. 50% van de gemeenten heeft al één of meer concrete, specifieke locaties waar vrijesectorhuur gerealiseerd kan worden. Ruim 20% van de deelnemende gemeenten denkt hierover na, nog eens ruim 20% zegt hiervoor open te staan.

Naast het labelen van concrete locaties voor vrijesectorhuur, is passend grondprijsbeleid een bottleneck. De marktconforme grondwaarde onder een vrijesectorhuurwoning is namelijk vrijwel altijd lager dan onder een koopwoning. Als gemeenten zelf grond in handen hebben is het eigen grondprijsbeleid belangrijk. 17% van de gemeenten heeft nu specifiek grondprijsbeleid voor vrijesectorhuurwoningen.
De grote gemeenten zijn overall gezien het verst met de inzet op vrijesectorhuur. Dit geldt in het bijzonder voor de G4. De meerderheid van de gemeenten kan, zo concludeert Stec Groep, nog veel extra doen om meer vrijesectorhuurwoningen te realiseren. Dan gaat het om specifiek beleid, extra en kwalitatief goede nieuwbouwlocaties, een bidbook met potentiële locaties voor beleggers en passend grondprijsbeleid om business cases rond te krijgen.

Verwachting: tienduizenden vrijesectorhuurwoningen extra, maar niet voldoende

De deelnemende gemeenten verwachten de komende vijf jaar maximaal ruim 21.000 nieuwe vrijesectorhuurwoningen te realiseren. Zelf verwachten de gemeenten echter in deze periode een extra vraag naar bijna 40.000 woningen. Dit betekent dat maximaal de helft van de vraag wordt voorzien met de huidige nieuwbouw. Overigens verwacht zo’n 28% van de gemeenten dat in hun gemeente de komende vijf jaar wel voldoende vrijesectorhuurwoningen worden gerealiseerd. Ook op lange termijn is vrijesectorhuur een groeiend segment op de Nederlandse woningmarkt. Ruim 13% van alle consumenten heeft nu voorkeur voor vrijesectorhuur, zo blijkt uit het recente WoOnonderzoek 2015 van het Ministerie van BZK. In de editie van 2012 lag dit percentage nog op ruim 8%.

Reacties: beleggers willen meer concrete actie gemeenten; gemeenten willen opgave met beleggers en ontwikkelaars oppakken

Boris van der Gijp, directeur strategy & research, Syntrus Achmea RE&F: “De benchmark heeft door zijn onthutsende conclusies duidelijk bestaansrecht. Beleggers staan klaar om miljarden te investeren in huurwoningen voor de middeninkomens. Gemeenten moeten in actie komen. Het momentum is nu.”

Paulus Jansen, wethouder wonen, gemeente Utrecht: ‘Wij verwachten dat we tot en met 2018 ongeveer 3000 middeldure huurwoningen in aanbouw nemen. Dit is te lezen in ons Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling.”

Allard van Spaandonk, directeur Nederland, Bouwinvest: “Zonder beleid wordt geen of onvoldoende vrijesectorhuur gebouwd. Het niet realiseren van vrijesectorhuur betekent echter dat cruciale doelgroepen zich niet zullen vestigen in die gemeenten, maar veelal noodzakelijkerwijs zullen uitwijken naar elders.”

René de Heer, wethouder economie & vastgoed, gemeente Zwolle: “Een benchmark als deze kan gemeenten helpen om beleid te formuleren. Enerzijds begint het bij de beleidsmatige urgentie om vrijesectorhuur te omarmen als belangrijk onderdeel in het totale pakket aan type woningen. Anderzijds gaat het erom dat beleggers goede woonconcepten en producten aanbieden tegen een aantrekkelijke huurprijs.”

Wim Wensing, directeur investment management, Amvest: “Ik vind het hoopgevend om te zien dat het onderwerp nu nadrukkelijk op de agenda’s van veel gemeenten staat. Tegelijkertijd maak ik me ook wel zorgen. 75% van de gemeenten vindt vrijesectorhuur belangrijk, maar slechts 10% van de gemeenten zet dit concreet om in een verplicht aandeel vrijesectorhuur in hun programmering.”

Wilt u de volledige rapportage ontvangen? Stuur een e-mail naar: info@stec.nl.