03 augustus 2016

share
EmailLinkedInTwitter

Onlangs kwam woningverhuurplatform Pararius naar buiten met een persbericht over de ontwikkeling van de huurprijzen in de vrije sector. De conclusie van Pararius is dat de gemiddelde vrijesectorhuurprijzen in Nederland zijn gestegen van € 12,71 (Q3 2015) naar € 13,50 (Q3 2016) per vierkante meter per maand (gebruiksoppervlakte). Een stijging van maar liefst 6,2%. Ik ben dieper in het persbericht gedoken en constateer dat als je appels met appels vergelijkt, er feitelijk amper een huurprijsstijging was.

Wat blijkt namelijk? Bij de huurprijzen van Pararius gaat het om een gemiddelde van zowel gestoffeerde, gemeubileerde als kaal aangeboden huurwoningen. Logischerwijs maakt het voor de huurprijs nogal uit of een woning gemeubileerd of kaal wordt aangeboden. Zelf vind ik het zuiverder om alleen naar de prijzen voor kale huurwoningen te kijken. Dan krijg je namelijk een realistischer beeld van de huurlasten in de vrijesectorhuur en filter je bijvoorbeeld short en extended stay eruit.

Prijsstijging ‘kale’ vrijesectorhuur komt slechts uit op 0,4%

Als ik de eigen cijfers van Pararius erop nasla en alleen naar kale huurwoningen kijk, zie ik een stijging van € 9,26 (Q3 2015) naar € 9,30 (Q3 2016) per vierkante meter per maand. Dit is een verschil van slechts 0,4%. Een stuk lager dan de 6,2%. Dit forse verschil is te verklaren doordat er op Pararius blijkbaar relatief veel gemeubileerde en gestoffeerde huurwoningen worden aangeboden. Dit geeft naar mijn mening een vertekend beeld van de daadwerkelijke vrijesectorhuurmarkt. Het grootste deel van de vrijesectorhuurwoningen wordt namelijk ‘kaal’ verhuurd. Overigens is de vraag of deze 0,4% wel een realistisch beeld geeft van de gemiddelde huurprijsstijging van alle vrijesectorhuurwoningen in Nederland.

Amsterdamse prijzen bijna 70% lager

In het persbericht kopt Pararius dat de prijzen in de Randstad hard zijn gestegen. Pararius spreekt in Amsterdam bijvoorbeeld over een gemiddelde huurprijs van € 21,98 per vierkante meter per maand (Q3 2016). Ook hier gaat het weer om een combinatie van gestoffeerde, gemeubileerde en kaal aangeboden huurwoningen. Als je enkel kijkt naar de gemiddelde huurprijs van een kale woning, dan ligt die op € 13,03 per vierkante meter per maand (Q3 2016). Dit is bijna 70% lager dan de prijs van het gecombineerde aanbod. Misschien zelfs te laag? Op basis van de huidige cijfers is niet mogelijk om de prijsontwikkeling van kale huurwoningen in Amsterdam inzichtelijk te maken.

Totale aanbod geeft geen zuiver beeld

Mijn conclusie is dat de prijsstijging vooral toe te schrijven is aan het aanbod gemeubileerde en gestoffeerde huurwoningen. Hoe kan deze forse prijsstijging verklaard worden? Het is ook interessant om te weten hoe de categorieën gestoffeerd, gemeubileerd en kaal aangeboden zich tot elkaar verhouden en hoe die verhouding zich het afgelopen jaar heeft ontwikkeld. Als je gedegen conclusies wilt trekken is het ook interessant om bij de prijsontwikkeling onderscheid te maken naar bijvoorbeeld appartementen, eengezinswoningen en vrijstaande woningen. We moeten echter voorzichtig zijn om enkel op basis van het aanbod van Pararius conclusies te trekken over de gehele vrijesectorhuurmarkt. Kritisch gebruik van deze cijfers is vereist.

Blijvend tekort aan vrijesectorhuur

Bovenstaande neemt niet weg dat er gemiddeld genomen nog steeds een groot tekort is aan vrijesectorhuurwoningen in Nederland. Aangezien nieuw aanbod achterblijft bij de groeiende vraag, wordt het voor veel huishoudens steeds moeilijker om een betaalbare vrijesectorhuurwoning te vinden. Deze problematiek is het meest nijpend in de grote steden, maar ook elders in het land kunnen steeds meer huishoudens niet in de sociale huur of koop terecht. Alle betrokken stakeholders zijn aan zet om ervoor te zorgen dat er meer evenwicht komt op de Nederlandse woningmarkt.

Joep Arts, adviseur vrijesectorhuur en woningmarkt, Stec Groep