03 augustus 2017

share
EmailLinkedInTwitter

Vanochtend besteedde onder andere het NOS journaal weer aandacht aan het nieuwe kwartaalbericht van huurwoningplatform Pararius. Traditiegetrouw wordt gefocust op de schijnbaar forse huurverhogingen in de vrije sector, de kern van het kwartaalbericht. De feitelijke huurprijsstijgingen in de vrije sector zijn lager dan Pararius lijkt te suggereren. De conclusies over regionale verschillen zijn ook te kort door de bocht.

Verbetering berichtgeving Pararius, maar betere interpretatie blijft nodig.
Een jaar geleden plaatste het FD een open brief van Stec Groep over het kwartaalbericht van Pararius. Dat leverde me positieve respons incluis een goed gesprek op met Pararius. Sindsdien ontvang ik ieder kwartaalbericht een dag voor plaatsing in de media. Pararius heeft de feedback van toen ter harte genomen en hebben hun kwartaalbericht sterk verbeterd, mijn complimenten daarvoor. Toch blijft zorgvuldige interpretatie nodig om het kwartaalbericht in de goede context te plaatsen en worden niet alle koppen waargemaakt.

Zijn de gemiddelde huren in de vrije sector gestegen of is enkel het huidige aanbod duurder geworden? Dat tweede aldus Stec Groep.
In totaal zijn er circa 470.000 vrijesectorhuurwoningen in Nederland (bron: WoON2015). De uitspraken die door Pararius worden gedaan, hebben daarentegen enkel betrekking op het kwartaalaanbod op hun website. Cijfers over Q2 2017 zijn niet bekend gemaakt, maar in Q1 2017 ging het landelijk om 9.471 vrije- sectorhuurwoningen. Pararius doet dus uitspraken over 2% van het totale aanbod aan vrijesector- huurwoningen in Nederland. Beter is om te spreken over een huurprijsstijging van het actuele aanbod aan vrijesectorhuurwoningen. Door het hoge aantal verhuringen varieert dat aanbod overigens sterk per kwartaal, vergelijking met eerdere kwartalen gaat dus niet altijd op.

Verschil tussen Randstad en overig Nederland wordt gebaseerd op zeer beperkt aanbod.
De titel van het kwartaalbericht van Pararius is ‘Huurprijs vrije sector stijgt buiten de Randstad veel harder’. Verderop zoomen ze onder meer in op de op het oog forse huurprijsstijging in Almere. Belangrijke vraag is op basis van hoeveel verhuringen deze uitspraak wordt gedaan. Momenteel staan er volgens Pararius namelijk maar 33 vrijesectorhuurwoningen te huur in Almere; de op 7 na grootste gemeente in ons land. Hoe groot is dan bijvoorbeeld het aanbod in provincies als Drenthe en Zeeland, waarover ook uitspraken worden gedaan?

De gemiddelde huurprijzen worden sterk vertekend door gemeubileerde en gestoffeerde woningen, daar wordt bij koopprijzen ook niet naar gekeken.
Sinds vorig jaar maakt Pararius beter onderscheid in de aanbiedingsvorm van een woning. Die varieert namelijk van gemeubileerd, gestoffeerd en kaal (zonder meubels en stoffering). Om een zuivere uitspraak over de huurprijzen te kunnen doen, is het interessant om te zien hoe de verhouding tussen deze drie aanbiedingsvormen is. In het kwartaalbericht over Q2 is het onderscheid helaas niet opgenomen, maar in Q1 ging het nog om de verhouding 40% (gemeubileerd), 41% (gestoffeerd) en 19% (kaal). Van de 9.471 woningen werden er dus 1.780 kaal aangeboden. De gemiddelde huurprijzen die Pararius geeft worden dus sterk vertekend door gemeubileerde en gestoffeerde woningen. Bij de vraagprijzen van koopwoningen worden meubels en stoffering ook niet meegenomen, waarom bij huurwoningen dan wel?

Conclusie: Cijfers van Pararius betreffen enkel actuele aanbod, niet huurverhoging.
Het merendeel van de cijfers die Pararius publiceert heeft betrekking op de prijsstijgingen van het aanbod via hun website, wat slechts 2% is van de totale vrijesectorhuurmarkt. De cijfers hebben dus geen betrekking op de jaarlijkse huurverhogingen die verhuurders doorvoeren. In haar kwartaalbericht heeft Pararius opgenomen dat de huurverhogingen van vrijesectorhuurwoningen in eigendom van institutionele beleggers lager uitvallen dan de huurverhogingen in de sociale huur. Deze nuancering is aanwezig, maar moet prominenter om een correct beeld te blijven geven.