nieuws

Stec Groep heeft een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor de huur van ruim 800 m² kantoorruimte in het door Dudok ontworpen gebouw “De Nederlanden van 1845″.

Dit Rijksmonument is gelegen nabij Arnhem CS aan het Willemsplein 5. Het pand is sinds vorig jaar eigendom van Triodos Vastgoedfonds N.V. Huurder en verhuurder hebben in de nieuwe huurovereenkomst afspraken gemaakt om in gezamenlijkheid te komen tot een verdere verduurzaming van het pand. Hiernaast is een Dudok specialist ingeschakeld om het gebouw nog verder terug te brengen in de originele “Dudok” staat.

Triodos Vastgoedfonds werd bij deze transactie vertegenwoordigd door haar assetmanager Bouwfonds REIM. Stec Groep werd bijgestaan door Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Arnhem, partner in Dynamis.

Stedelijke herverkaveling, verhandelbare verplaatsbare rechten en ontkoppeling. Dat zijn de marktstructurerende instrumenten die Esther Geuting op 14 december verdedigde. In een seminar voorafgaand aan de verdediging besprak ze haar proefschrift met vertegenwoordigers van overheid, wetenschap en markt. Hoewel er terughoudendheid werd bepleit ten aanzien van nieuwe regelgeving, schatte de zaal in dat er juist nu in crisistijd bereidheid is om innovatieve paden te betreden. De meeste stemmen gingen op voor stedelijke herverkaveling. Verhandelbare verplaatsbare rechten eindigde als goede twee. Het instrument van ontkoppeling van eigendom en bouwrecht werd minder kansrijk geacht.

Een brug tussen recht, economie en planologie, dat is het vernieuwende aan het proefschrift, omschreef haar begeleider prof. dr. Barrie Needham van de Radboud Universiteit Nijmegen. Ook vernieuwend aan haar proefschrift is het gebruik van gedachte-experimenten en gamesimulaties; methoden die navolging verdienen volgens de aanwezigen bij de generale repetitie voor de verdediging.

Verhandelbare verplaatsbare rechten kennen we als de Amerikaanse transferable development rights. Dat een variant op dit instrument ook is toegepast in Limburg is minder bekend (VORm- regeling). Het instrument – dat uitgaat van een ontwikkelrecht op locatie A als wordt gesloopt op locatie B – biedt wellicht kansen voor kantorenleegstand volgens de aanwezigen. Goede marktafbakening is echter een randvoorwaarde voor toepassing.

Stedelijke herverkaveling wordt al decennia toegepast in Spanje en Duitsland. Het instrument gaat ervan uit dat versnipperd grondeigendom in een mandje wordt gestopt, er ontwikkeld wordt, en het eigendom naar rato van inbreng daarna terugvloeit naar de oorspronkelijke eigenaren. We kennen het in Nederland van de herverkaveling in het landelijke gebied. Op navolging in het stedelijke gebied is vele jaren gestudeerd. Het studeren krijgt een serieuzere gedaante met de aankondiging dat er binnenkort vanuit de ministeries van Infrastructuur en Milieu en Binnenlandse Zaken met pilots wordt gestart. Volgens de aanwezigen moet goed worden nagedacht over de inbrengwaarde (als het eigendom overgaat naar het mandje). De waardesprong van het vastgoed die met de ontwikkeling gepaard gaat, zou zo lang mogelijk in het proces moeten worden vastgehouden was het devies. En regelgeving werd noodzakelijk geacht, als een realistische stok achter de deur als de vrijwillige manier niet werkt of stokt.

Esther verdedigde haar proefschrift met succes voor een volle zaal.

Klik hier voor de samenvatting van het proefschrift.

Krimp is hot. Niet alleen de krimpregio’s, maar alle regio’s in Nederland en alle vastgoedsectoren veranderen sterk. Er is sprake van een ronduit revolutionaire verandering voor alle partijen in het vastgoed, van overheden en corporaties tot ontwikkelaars en beleggers. Wie de verandering met succes doormaakt is spekkoper. Dat is de kern van de nieuwe visie die Stec Groep vandaag publiceerde: ‘succesvol veranderen op de vastgoedmarkt’.

Denk als belegger

Veel partijen hebben zich de laatste decennia gericht op het nieuwbouwverdienmodel. Iedereen is gaan denken en werken als ontwikkelaar. Gemeenten waren grondexploitatiemachines. Dat is kortzichtig. Ontwikkelaars, corporaties en gemeenten moeten de verkokerde visie op nieuwbouw inwisselen voor een doordachte visie op wat voor de lange termijn nodig is. Denk als een belegger! Wat is over 20 of 30 jaar nodig? In Nederland, in uw regio? Wat is er nu te veel of te weinig? Welke dynamiek of mutaties in de bestaande gebouwen zijn nodig?

Schrap een derde van plannen

Denken als belegger betekent schrappen of uitstellen van plannen door gemeenten, corporaties en ontwikkelaars. Een derde van de plannen moet worden geschrapt, een derde sterk aangepast. Ook moeten andere financieringsmodellen gevonden worden en het herontwikkelen van bestaande gebieden moet prioriteit krijgen. Alle nieuwbouw die we in Nederland nog toevoegen moet top zijn, aldus de visie van Stec Groep.

Veel woningen te klein

De bevolkingsgroei in Nederland zal in 2035 het maximum bereiken: zo’n 17,5 miljoen inwoners. Volgens prognoses van het CBS zal het aantal huishoudens tot 2045 nog doorgroeien tot zo’n 8,5 miljoen. De beroepsbevolking daalt, dat heeft grote gevolgen voor kantoren en bedrijfsruimte.

Overal – ook in krimpregio’s – blijven echter nieuwe woningen nodig. Maar in plaats van aantallen centraal te stellen, moet op andere zaken gelet worden: woningtype, doelgroep, prijs, locatie en afwerkingsniveau. Veel bestaande woningen moeten klaargemaakt worden voor de toekomst. Wist u dat de helft van de woningen in principe te klein is om aan de toekomstige vraag te voldoen?

Werken: minder, op andere locaties en kleiner

Ruim 7 miljoen vierkante meter kantoren staat leeg en demografische ontwikkelingen zorgen voor 5 tot 10% minder vraag naar bedrijventerreinen. Dit vereist focus en sterke keuzes. Het is van belang selectief te zijn en prioriteiten te stellen. In de meeste gevallen is de regio het beste vertrekpunt. Er blijft vraag naar logistieke hallen, kleinere bedrijfsruimte en kleinere kantoorgebouwen, in centrumgebieden met een eigen uitstraling.

Door online shoppen en vergrijzing verdwijnen duizenden winkels. Toch blijft er ruimte voor het toevoegen van kwaliteitsmeters. Het wordt echter passen en meten, en naast een duidelijk en consequent detailhandelbeleid moet er ook flink gesaneerd worden. Ook binnen retail zijn er veel veranderkansen in bijvoorbeeld de aanloopwinkelstraten.

Zorg: verdubbelaar vastgoedbehoefte

Naast de zorgvraag die een direct gevolg is van vergrijzing, worden gezondheid en ontspanning steeds meer de ‘lifestyle’. Ten opzichte van vandaag zal in 2040 de werkgelegenheid in de zorg verdubbeld zijn. Er zijn veel kansen voor zorgvastgoed, maar er is nog weinig ervaring mee.

Echte liefde voor bestaand vastgoed

Voor alles is echte liefde voor bestaand vastgoed nodig. In plaats van alle aandacht naar de 10% nieuwbouw gaat het om energie voor de 90% bestaande gebouwen. Leeg vastgoed en bestaande gebieden moeten echt een vak worden in het vastgoed. En dat is een regelrechte verandering voor veel van de huidige spelers, zo besluit Stec Groep.

Klik hier voor het volledige rapport.

Woningcorporaties mogen sinds dit jaar door EU-regels nog maar 10% van hun sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens die meer dan € 33.000 per jaar verdienen. Corporaties zitten daardoor in hun maag met de grote inkomensgroep tussen € 33.000 en € 43.000, de lage middeninkomens. Corporaties mogen deze mensen amper nog een sociale huurwoning geven, terwijl zij te weinig verdienen om een woning te kopen. Toch kiest de helft van de corporaties ervoor om de komende jaren niets extra’s te doen voor de lage middenkomens. 16% gaat zelfs minder doen voor deze groep.

Dit zijn conclusies van de tweede Investeringsmonitor Woningcorporaties van Stec Groep, advies en onderzoeksbureau op het terrein van economische ontwikkeling en vastgoed. Aan het onderzoek deed een representatieve groep van 61 corporaties mee.

een derde corporaties in actie; vooral verkoop van huurwoningen

Slechts een derde van de corporaties heeft de ambitie om de komende jaren meer te doen voor de grote groep lage middeninkomens. De meest genoemde maatregel is verkopen van huurwoningen aan de lage middeninkomens. Een korting op de prijs – onder voorwaarden – is gebruikelijk, meestal tussen 20% en 30% op de getaxeerde waarde. Een bijkomend voordeel is dat corporaties zo geld verdienen voor het betalen van nieuwbouw en herstructurering.

sommige corporaties verhogen huur voor lage middeninkomens

Een klein deel van de corporaties (5%) wil de huur verhogen (naar huur boven € 653 per maand) om de lage middeninkomens te bedienen. Dit betekent dat van een deel van de bestaande sociale huurwoningen de huur wordt verhoogd na verhuizing van de huidige huurder. Nu is nog maar 2% van de woningen van corporaties een vrijesectorhuurwoning, de rest is sociale huur. Veel corporaties aarzelen zeer over deze maatregel. Ze willen namelijk voldoende sociale huurwoningen overhouden voor de lage inkomens.

corporaties bouwen maar weinig vrijesectorhuurwoningen

Slechts 13% van de corporaties verwacht de komende drie jaar vrijesectorhuurwoningen te bouwen. Er is veel koudwatervrees in de sector voor nieuwbouw van deze woningen, corporaties vrezen namelijk te hoge investeringskosten en leegstand bij verhuur. Opvallend is namelijk dat drie kwart van de corporaties verwacht op vrijesectorhuur minder rendement te maken dan commerciële partijen.
Op dit moment wonen bijna 300.000 huishoudens met een laag middeninkomen (tussen € 33.000 en € 43.000) in een sociale huurwoning. Dat is circa 12% van de woningen van corporaties.

U kunt de  tweede investeringsmonitor woningcorporaties gratis downloaden! Klik hier.

Voor meer informatie kunt u bellen met Felix Sevenheck (026 – 751 41 00).

Bedrijventerrein De Meer in het Limburgse Bunde is verouderd: er is leegstand, verloedering en de druk om iets te doen wordt steeds groter vanuit de omliggende woonbebouwing. Gemeente, LHB en ondernemers kiezen voor het opknippen van private restruimte en lege hallen in kleinere kavels en bedrijfsruimte. De opbrengstpotentie ligt hierdoor op zo’n € 2 tot 3 miljoen, zo taxeert Stec Groep.

Geschakelde units, bestemd voor de vrije verkoop aan lokale ondernemers (vaak starter), zijn namelijk bijzonder in trek, ook in een krimpmarkt als Zuid-Limburg. De bedrijfsunits moeten zo’n 200 m² groot zijn. “De herverkavelingstrategie versterkt bovendien het lokale karakter van De Meer”, aldus Dennis Kierkels van de Limburgse Herstructureringsmaatschappij. “Succesfactor is de hoge investeringsbereidheid van ondernemers op De Meer en drie lokale investeerders die de herontwikkeling mogelijk gaan trekken. De gemeente, LHB en ondernemers werken aan een intentieovereenkomst voor De Meer.”

Voor meer informatie kunt u bellen met Hub Ploem (026 – 751 41 00).

Gemeenten en vastgoedpartijen in Oost-Groningen werken op dit moment businesscases uit voor vier oude bedrijventerreinen. Het gaat onder meer om de AVEBE/Wilkens-locatie in Veendam en Mercuriuspark van TCN in Stadskanaal. Stec Groep adviseert over slimme investeringen om de oude bedrijventerreinen door te ontwikkelen tot renderende werkmilieus. De regio is een van de zes pilots verzakelijking van minister Schultz.

De pilot moet aantonen hoe verzakelijking kan werken op bedrijventerreinen. Het project sluit goed aan bij het investeringsfonds oude bedrijventerreinen dat de regio deze zomer instelt. “Juist in een krimpregio moet je als gemeente over de eigen grenzen heen kijken en elkaar niet beconcurreren”, aldus burgemeester Galama van Stadskanaal.

Stec Groep assisteert naast Oost-Groningen twee andere pilots verzakelijking: bedrijventerreinen ©-Mill in Heerlen (Parkstad Limburg) en Distriport (nabij Hoorn).

Voor meer informatie kunt u bellen met Guido van der Molen (026 – 751 41 00).

Grote maritieme activiteiten verschuiven naar de Maasvlakte. Dit biedt kansen voor andere functies in de oude Rotterdamse Stadshavens. Voor deelgebied Waalhaven ontwikkelde Stec Groep een strategie waarin het gebied zich in twintig jaar doorontwikkelt tot hoogwaardig servicecluster voor de maritieme industrie.

Isabelle Vries, gebiedsmanager bij het Havenbedrijf: “Een voorbeeld van gebiedsontwikkeling nieuwe stijl: kleine stappen, flexibel en op maat voor toekomstige gebruikers, maar wel degelijk met een langetermijnfocus. Vooral de marktbehoefte vanuit de maritieme kantorenmarkt bleek moeilijk te voorspellen. Een strategie die zowel een ‘laag’ als een ‘hoog’ marktscenario aankan en maximaal flexibel is, is precies wat de locatie nodig heeft!”

Voor meer informatie kunt u bellen met Esther Geuting (026 – 751 41 00).

Bedrijventerrein Tijvoort is goed voor zo’n 50% van de Goirlese economie. Delen van het terrein zijn verouderd. Daarom maakten de gemeente Goirle, Stec Groep, de Kamer van Koophandel en ondernemers een financieel haalbare doorontwikkelstrategie voor Tijvoort. Resultaat: een duidelijk terugverdienmodel met tot wel 15% (potentiële) waardestijging in het vastgoed.

De aanpak van Tijvoort richt zich vooral op private kavels. Grote bedrijven met investeringsplannen als Dumo Plastics en vastgoedpartijen als Hurks Vastgoed waren nauw betrokken via een bottom-up proces met inloopspreekuren, ontbijtsessies en samen ‘rekenen en tekenen’. Acties als het opwaarderen van de entree, ontwikkelruimte in het nieuwe bestemmingsplan en de herontwikkeling van lege kavels resulteert in de 15% waardegroei.

Voor meer informatie kunt u bellen met Evert-Jan de Kort (026 – 751 41 00).

Zo’n 6% van de bedrijfsruimte in Hilversum staat leeg, vooral op de bedrijventerreinen Kerkelanden en Havenkwartier. ‘Leegstand te Lijf’, het programma dat gemeente Hilversum en Stec Groep hiervoor maakten, zet vastgoed en gebruiker centraal. “Dit is voor ons de start van een nieuwe manier van werken: niet gericht op uitbreiding, maar op het benutten van de bestaande voorraad,” aldus Marije Drost van de gemeente Hilversum. 

Stec Groep maakte eerst een monitor van de huidige situatie. De monitor geeft een klip-en-klaar beeld van de omvang van de leegstand, aard, duur, spreiding over gebieden en segmenten, oorzaken en trends. Zo kon met onderbouwing de noodzakelijke acties worden gekozen. 

“De Hilversumse aanpak heeft al in een paar maanden tot concrete resultaten geleid”, vertelt Marije Drost. Zo krijgt het oude UWV-gebouw bij het station een nieuwe invulling met flexplekken en lanceert de gemeente het vraagregistratiesysteem ‘Ondernemer zoekt ruimte’ met het Ruimtelijk Intake Team (RIT). “Gemeentebreed stoppen we veel meer liefde in oude gebouwen!”

Voor meer informatie over de aanpak van leegstand kunt u bellen met Laura Engelbertink (026 – 751 41 00).

Op 12 mei gingen gemeenten en marktpartijen in een werkbijeenkomst van de Stec Fabriek aan de slag met eigen cases voor oude bedrijventerreinen. Doel: een Masterplan met Meer Rendement (Mm®).

Vijf tips uit de bijeenkomst:

1. Veel Masterplannen zijn enkel ruimtelijk ingestoken en missen visie op vastgoed, economie en rendement. Onze vuistregel: 50% van uw plan moet gaan over vastgoed.
2. Ook zonder subsidies van Rijk en provincies is herstructurering kansrijk. Verleg uw focus van subsidiëren naar het uitlokken van investeringen.
3. Kies. Verlam uw businesscase niet door een waslijst aan acties. Liever één kansrijk project, dan vijf keer ‘net niet’.
4. Grijp in op het juiste moment. Een goede timing kan tot wel 50% aan kosten en negatieve energie besparen.
5. Pak leegstand creatief aan: bied ruimte in het bestemmingsplan voor extra functies en meer meters, sta tijdelijk ander gebruik toe en bekijk de mogelijkheden voor herverkaveling in kleinere eenheden.

Voor het Mm®-boekje klik hier.

Voor het YouTube-filmpje van de bijeenkomst klik hier.

Voor meer informatie kunt u bellen met Peije Bruil (026 – 751 41 00).