nieuws

Het Rijk heeft met IPO en VNG zes pilots verzakelijking bedrijventerreinen aangewezen. De drie pilots waarbij Stec Groep betrokken is, geven met deze nieuwsflash een update. 

Pilot C-Mill Parkstad Limburg
”Eye-opener: op C-Mill zijn meer verdienmogelijkheden dan ik zelf zag. We zijn nu bezig met een checklist voor andere locaties. Een waardesprong tot wel 20% is mogelijk.”

“Een van de eye-openers is dat er naast grond en gebouwen nog veel meer verdienmogelijkheden zijn op de C-Mill-locatie. Die zitten vooral in allerlei services die te kapitaliseren zijn, zoals air rights, reclame-uitingen en het uitventen van rechten voor opstalplekken op de locatie”, zegt Geerd Simonis, die afgelopen najaar de landelijke bedrijventerreinaward 2011 ontving voor C-Mill.

Geerd Simonis is directeur/ondernemer/eigenaar van C-Mill, een sterk gemanaged bedrijvenpark in Heerlen. Doel van de pilot is het sterke concept C-Mill uit te bouwen en te borgen, samen met financiers, de Limburgse Herstructureringsmaatschappij en gemeenten. Hiervoor maken we een bidbook voor nieuwe investeerders.

Ook wil Geerd kijken of het concept van C-Mill is te gebruiken voor een lege Philips-fabriek in Sittard. De checklist die hieruit komt, is zeker bruikbaar voor andere bestaande bedrijventerreinen. Helder is in ieder geval nu al dat een concept als C-Mill een waardesprong op het vastgoed realiseert tot wel 20%!

Pilot Oost-Groningen
‘Iedereen moet doen waar hij sterk in is: investeren in het upgraden van bestaande vaarverbinding en weg door Veendam maken dat ondernemer Soepenberg investeert. Regio maakt convenant om overaanbod te beperken’

De voormalige AVEBE-locatie in Veendam wordt door ondernemer Soepenberg overgenomen. Soepenberg wil er investeren in  ‘Renewable Energy en Renewable Fertilizers’.  De gemeente Veendam investeert in het bestemmingsplan, het upgraden van de bestaande vaarverbinding en de toegangsweg. Partijen enthousiasmeren elkaar!

Gemeenten in Oost-Groningen doen hard hun best om het maximale uit marktpartijen te halen. Bekende namen als Dura Vermeer en TCN SiG zijn andere voorbeelden van vastgoedpartijen actief in Oost-Groningen.

Eric de Vries van de provincie Groningen: “Verzakelijking in Oost-Groningen is nog moeilijker dan elders door het overaanbod van bedrijventerreinen en de forse veroudering. Juist daarom sluiten we binnenkort een regionaal convenant bedrijventerreinen. Zo krijg je een gezondere markt voor ondernemers. Soepenberg kan zo eerder investeren. Zeker als de gemeente enthousiast is, ondernemers uitlokt tot actie en zelf doet wat vanuit de publieke zaak nodig is. Naast deze locatie van Soepenberg doen nog enkele andere bedrijventerreinen mee in de verzakelijkingspilot, zoals Mercuriuspark in Stadskanaal en De Rensel in Oldambt. Ook op deze locaties zijn we bezig met het zetten van nieuwe stappen. We leren steeds beter hoe het wel en niet moet!”

Pilot West-Friesland
‘West-Friese ondernemers zijn van oudsher sterk betrokken bij hun vastgoed. Een ideale proeftuin voor verzakelijking. Ook rekenen we de SER-ladder door op waardeontwikkeling’

Gerard Fit, directeur Parkmanagement Hoorn en adviseur van de Westfriese Bedrijvengroep: “Verzakelijking vergroot de vitaliteit van onze regionale economie en de waarde van ons vastgoed en dus ondernemerspensioenen.”

De pilot pakt drie cases bij de kop. Als eerste Krabbersplaat in Enkhuizen met een sterk nautisch profiel; wat doet dit met de investeringsmogelijkheden? Ten tweede Hoorn’80 waar al een waardesprong door herstructurering is gerealiseerd. Tot slot WFO in Medemblik dat in de overgang is van ontwikkeling naar exploitatie en beheer. Alle openbare ruimte is op WFO nu nog in handen van ontwikkelaars; hoe ga je hiermee om, om de locatie waardevast te houden?

Voor verschillende locaties maken we business cases waarvoor HIRB Privaat (de Noord-Hollandse provinciale subsidieregeling voor de private kavel) wordt aangevraagd.

‘Daarnaast maakt de regio een financiële analyse wat het effect is van de SER-ladder op waardeontwikkeling in het vastgoed. Die is zeker straks bruikbaar voor andere regio’s’,  besluiten Bert Cozijnsen en Cees Brinkman van Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord.

In de zomer moeten de pilots resultaten opleveren. Vragen of zelf aan de slag met vastgoed en bedrijventerreinen? Bel of mail Peter van Geffen (p.vangeffen@stec.nl). Ons telefoonnummer is 026 – 751 41 00.

Zo kopt Binnenland Bestuur

Veel partijen in Lisse zijn enthousiast over dit idee van de gemeente om bouwrechten voor sociale woningen te verhandelen. Hierdoor komen bouwinitiatieven eerder op gang, worden grondopbrengsten hoger en tekorten kleiner. Dat willen we allemaal.

Stec Groep was adviseur bij dit innovatieve, maar zeer praktische idee van de gemeente Lisse. Verder praten over betere gebiedsontwikkeling en nieuwe, maar toch haalbare verdienmodellen? Bel ons op 026 – 751 41 00. Vraag naar Esther Geuting of Desirée Uitzetter. Of stuur een e-mail aan e.geuting@stec.nl of d.uitzetter@stec.nl.   

Op 12 april kwamen 50 corporaties naar ons seminar ‘corporaties en geld verdienen’ in The Colour Kitchen in Utrecht. Johan Conijn  (hoogleraar Woningmarkt Universiteit van Amsterdam en Directeur Ortec Finance) vertelde over Strategisch sturen binnen financiële randvoorwaarden en Frans Wittenberg (partner Stec Groep) over tips uit onze praktijk. De deelnemers ontvingen een lijst met onze ervaringen met geld verdienen voor woningcorporaties.

Klik hier voor de lijst.

De kantorenmarkt is onderuit gegaan en de perspectieven op middellange termijn blijven matig. Schrappen van sommige slechte plannen gebeurt al. Wat moet u echter doen met het bestaande vastgoed? Vooral de monofunctionele snelweglocaties zonder gebiedskwaliteit kunnen door de hoeven zakken. Kunt u als gemeente het tij nog keren? Of moet u 25% van uw voorraad afschrijven?

Maak een slim aanvalsplan voor uw bestaande ‘horrorlocatie’. Enkele tips:
1.    Mobiliseer de stakeholders. Eigenaren moeten eerst willen bewegen.
2.    Maak samen een kansenkaart voor het gebied: wat moet beter en waar zit waardepotentieel?
3.    Denk groot, begin klein. Realiseer deze maand nog enkele quick wins.
4.    Investeer in ‘reuring’. Maak uw gebied zichtbaar. Bied ruimte voor tijdelijke activiteiten.
5.    Voorkom ad hoc gedrag. Blijf continu liefde en aandacht in het gebied pompen.

Zoekt u prikkels voor uw hoofdpijnlocaties? Wacht niet op nieuwe fiscale maatregelen en afschrijvingsmethodieken. Ga nu slim aan de slag! Stec Groep helpt u graag op weg.

Resultaat: perspectief, minder risico’s, meer kans op klanten en een beter imago voor het gebied.

Bel of mail Peije Bruil (p.bruil@stec.nl) of Guido van der Molen (g.vandermolen@stec.nl). Ons telefoonnummer is 026 – 751 41 00.

Stec Groep adviseert over de aanpak van leegstand en de herpositionering van kantoorlocaties, zoals Avantis (Heerlen), Schieveste (Schiedam), Spoorzone (Nijmegen), Velperweg (Arnhem), Vision Park (Apeldoorn) en de stationslocatie van Steenwijk. Ook beoordelen we ruim 35 bestaande kantoorlocaties in de provincie Utrecht op hun toekomstwaarde.

Stec Groep is spreker tijdens de masterclass ‘Projectontwikkeling corporaties in uitdagende tijden’ op donderdag 22 maart 2012. De masterclass wordt georganiseerd door AS-Vastgoed.

Kansen en niches op de woningmarkt
Over dit thema spreekt Frans Wittenberg (partner Stec Groep).

Onderwerpen die aan de orde komen:
•    Succesvol veranderen: denk als een belegger.
•    Liefde voor bestaand vastgoed.
•    Stop met slechte locaties.
•    Oudere is nichemarkt, ook in krimpregio’s.
•    Vrijesectorhuur nieuwe kans?
•    Pas de SER-ladder toe en krijg gemeenten mee.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Frans Wittenberg (f.wittenberg@stec.nl). Ons telefoonnummer is 026 – 751 41 00

Duco Bodewes (45), directeur en mede-oprichter, heeft na vijftien jaar besloten per 1 mei te vertrekken bij Stec Groep. “Ik kijk met veel plezier terug op de mooie adviezen die we hebben uitgebracht, de markten die we veroverd hebben en het sterke team van adviseurs dat we hebben opgebouwd. Nu het kind groot geworden is, moet ik het voor mijn gevoel loslaten en dat is wat ik nu welbewust doe. Zo krijg ik de tijd en de handen vrij om na te denken over mijn toekomst, zodat ik een volgende stap kan zetten. Ik krijg de ruimte om me op een andere manier te verdiepen in slimme oplossingen op de sterk veranderende vastgoedmarkt en ik sta te popelen om nieuwe initiatieven te nemen”, aldus Duco.

Vijftien jaar geleden is Duco samen met Peter van Geffen Stec Groep gestart. Peter blijft als directeur aan. In de loop der jaren is het bedrijf uitgegroeid tot een landelijk opererend adviesbureau dat marktpartijen, woningcorporaties en overheden adviseert over economische vraagstukken op de woningmarkt en op de markt van commercieel vastgoed. Het bedrijf telt 35 medewerkers en weet zich ondanks de moeilijke markt goed staande te houden.

In de eerste jaren was Duco eindverantwoordelijk voor klanten onder institutionele beleggers en projectontwikkelaars, sinds een kleine tien jaar daarnaast ook voor de honderd woningcorporaties waar Stec Groep voor werkt. Voor de start van Stec Groep werkte Duco tien jaar bij Robeco Groep op het terrein van internationaal vastgoed.

Stec Groep heeft een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor de huur van ruim 800 m² kantoorruimte in het door Dudok ontworpen gebouw “De Nederlanden van 1845″.

Dit Rijksmonument is gelegen nabij Arnhem CS aan het Willemsplein 5. Het pand is sinds vorig jaar eigendom van Triodos Vastgoedfonds N.V. Huurder en verhuurder hebben in de nieuwe huurovereenkomst afspraken gemaakt om in gezamenlijkheid te komen tot een verdere verduurzaming van het pand. Hiernaast is een Dudok specialist ingeschakeld om het gebouw nog verder terug te brengen in de originele “Dudok” staat.

Triodos Vastgoedfonds werd bij deze transactie vertegenwoordigd door haar assetmanager Bouwfonds REIM. Stec Groep werd bijgestaan door Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Arnhem, partner in Dynamis.

Stedelijke herverkaveling, verhandelbare verplaatsbare rechten en ontkoppeling. Dat zijn de marktstructurerende instrumenten die Esther Geuting op 14 december verdedigde. In een seminar voorafgaand aan de verdediging besprak ze haar proefschrift met vertegenwoordigers van overheid, wetenschap en markt. Hoewel er terughoudendheid werd bepleit ten aanzien van nieuwe regelgeving, schatte de zaal in dat er juist nu in crisistijd bereidheid is om innovatieve paden te betreden. De meeste stemmen gingen op voor stedelijke herverkaveling. Verhandelbare verplaatsbare rechten eindigde als goede twee. Het instrument van ontkoppeling van eigendom en bouwrecht werd minder kansrijk geacht.

Een brug tussen recht, economie en planologie, dat is het vernieuwende aan het proefschrift, omschreef haar begeleider prof. dr. Barrie Needham van de Radboud Universiteit Nijmegen. Ook vernieuwend aan haar proefschrift is het gebruik van gedachte-experimenten en gamesimulaties; methoden die navolging verdienen volgens de aanwezigen bij de generale repetitie voor de verdediging.

Verhandelbare verplaatsbare rechten kennen we als de Amerikaanse transferable development rights. Dat een variant op dit instrument ook is toegepast in Limburg is minder bekend (VORm- regeling). Het instrument – dat uitgaat van een ontwikkelrecht op locatie A als wordt gesloopt op locatie B – biedt wellicht kansen voor kantorenleegstand volgens de aanwezigen. Goede marktafbakening is echter een randvoorwaarde voor toepassing.

Stedelijke herverkaveling wordt al decennia toegepast in Spanje en Duitsland. Het instrument gaat ervan uit dat versnipperd grondeigendom in een mandje wordt gestopt, er ontwikkeld wordt, en het eigendom naar rato van inbreng daarna terugvloeit naar de oorspronkelijke eigenaren. We kennen het in Nederland van de herverkaveling in het landelijke gebied. Op navolging in het stedelijke gebied is vele jaren gestudeerd. Het studeren krijgt een serieuzere gedaante met de aankondiging dat er binnenkort vanuit de ministeries van Infrastructuur en Milieu en Binnenlandse Zaken met pilots wordt gestart. Volgens de aanwezigen moet goed worden nagedacht over de inbrengwaarde (als het eigendom overgaat naar het mandje). De waardesprong van het vastgoed die met de ontwikkeling gepaard gaat, zou zo lang mogelijk in het proces moeten worden vastgehouden was het devies. En regelgeving werd noodzakelijk geacht, als een realistische stok achter de deur als de vrijwillige manier niet werkt of stokt.

Esther verdedigde haar proefschrift met succes voor een volle zaal.

Klik hier voor de samenvatting van het proefschrift.

Krimp is hot. Niet alleen de krimpregio’s, maar alle regio’s in Nederland en alle vastgoedsectoren veranderen sterk. Er is sprake van een ronduit revolutionaire verandering voor alle partijen in het vastgoed, van overheden en corporaties tot ontwikkelaars en beleggers. Wie de verandering met succes doormaakt is spekkoper. Dat is de kern van de nieuwe visie die Stec Groep vandaag publiceerde: ‘succesvol veranderen op de vastgoedmarkt’.

Denk als belegger

Veel partijen hebben zich de laatste decennia gericht op het nieuwbouwverdienmodel. Iedereen is gaan denken en werken als ontwikkelaar. Gemeenten waren grondexploitatiemachines. Dat is kortzichtig. Ontwikkelaars, corporaties en gemeenten moeten de verkokerde visie op nieuwbouw inwisselen voor een doordachte visie op wat voor de lange termijn nodig is. Denk als een belegger! Wat is over 20 of 30 jaar nodig? In Nederland, in uw regio? Wat is er nu te veel of te weinig? Welke dynamiek of mutaties in de bestaande gebouwen zijn nodig?

Schrap een derde van plannen

Denken als belegger betekent schrappen of uitstellen van plannen door gemeenten, corporaties en ontwikkelaars. Een derde van de plannen moet worden geschrapt, een derde sterk aangepast. Ook moeten andere financieringsmodellen gevonden worden en het herontwikkelen van bestaande gebieden moet prioriteit krijgen. Alle nieuwbouw die we in Nederland nog toevoegen moet top zijn, aldus de visie van Stec Groep.

Veel woningen te klein

De bevolkingsgroei in Nederland zal in 2035 het maximum bereiken: zo’n 17,5 miljoen inwoners. Volgens prognoses van het CBS zal het aantal huishoudens tot 2045 nog doorgroeien tot zo’n 8,5 miljoen. De beroepsbevolking daalt, dat heeft grote gevolgen voor kantoren en bedrijfsruimte.

Overal – ook in krimpregio’s – blijven echter nieuwe woningen nodig. Maar in plaats van aantallen centraal te stellen, moet op andere zaken gelet worden: woningtype, doelgroep, prijs, locatie en afwerkingsniveau. Veel bestaande woningen moeten klaargemaakt worden voor de toekomst. Wist u dat de helft van de woningen in principe te klein is om aan de toekomstige vraag te voldoen?

Werken: minder, op andere locaties en kleiner

Ruim 7 miljoen vierkante meter kantoren staat leeg en demografische ontwikkelingen zorgen voor 5 tot 10% minder vraag naar bedrijventerreinen. Dit vereist focus en sterke keuzes. Het is van belang selectief te zijn en prioriteiten te stellen. In de meeste gevallen is de regio het beste vertrekpunt. Er blijft vraag naar logistieke hallen, kleinere bedrijfsruimte en kleinere kantoorgebouwen, in centrumgebieden met een eigen uitstraling.

Door online shoppen en vergrijzing verdwijnen duizenden winkels. Toch blijft er ruimte voor het toevoegen van kwaliteitsmeters. Het wordt echter passen en meten, en naast een duidelijk en consequent detailhandelbeleid moet er ook flink gesaneerd worden. Ook binnen retail zijn er veel veranderkansen in bijvoorbeeld de aanloopwinkelstraten.

Zorg: verdubbelaar vastgoedbehoefte

Naast de zorgvraag die een direct gevolg is van vergrijzing, worden gezondheid en ontspanning steeds meer de ‘lifestyle’. Ten opzichte van vandaag zal in 2040 de werkgelegenheid in de zorg verdubbeld zijn. Er zijn veel kansen voor zorgvastgoed, maar er is nog weinig ervaring mee.

Echte liefde voor bestaand vastgoed

Voor alles is echte liefde voor bestaand vastgoed nodig. In plaats van alle aandacht naar de 10% nieuwbouw gaat het om energie voor de 90% bestaande gebouwen. Leeg vastgoed en bestaande gebieden moeten echt een vak worden in het vastgoed. En dat is een regelrechte verandering voor veel van de huidige spelers, zo besluit Stec Groep.

Klik hier voor het volledige rapport.

Woningcorporaties mogen sinds dit jaar door EU-regels nog maar 10% van hun sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens die meer dan € 33.000 per jaar verdienen. Corporaties zitten daardoor in hun maag met de grote inkomensgroep tussen € 33.000 en € 43.000, de lage middeninkomens. Corporaties mogen deze mensen amper nog een sociale huurwoning geven, terwijl zij te weinig verdienen om een woning te kopen. Toch kiest de helft van de corporaties ervoor om de komende jaren niets extra’s te doen voor de lage middenkomens. 16% gaat zelfs minder doen voor deze groep.

Dit zijn conclusies van de tweede Investeringsmonitor Woningcorporaties van Stec Groep, advies en onderzoeksbureau op het terrein van economische ontwikkeling en vastgoed. Aan het onderzoek deed een representatieve groep van 61 corporaties mee.

een derde corporaties in actie; vooral verkoop van huurwoningen

Slechts een derde van de corporaties heeft de ambitie om de komende jaren meer te doen voor de grote groep lage middeninkomens. De meest genoemde maatregel is verkopen van huurwoningen aan de lage middeninkomens. Een korting op de prijs – onder voorwaarden – is gebruikelijk, meestal tussen 20% en 30% op de getaxeerde waarde. Een bijkomend voordeel is dat corporaties zo geld verdienen voor het betalen van nieuwbouw en herstructurering.

sommige corporaties verhogen huur voor lage middeninkomens

Een klein deel van de corporaties (5%) wil de huur verhogen (naar huur boven € 653 per maand) om de lage middeninkomens te bedienen. Dit betekent dat van een deel van de bestaande sociale huurwoningen de huur wordt verhoogd na verhuizing van de huidige huurder. Nu is nog maar 2% van de woningen van corporaties een vrijesectorhuurwoning, de rest is sociale huur. Veel corporaties aarzelen zeer over deze maatregel. Ze willen namelijk voldoende sociale huurwoningen overhouden voor de lage inkomens.

corporaties bouwen maar weinig vrijesectorhuurwoningen

Slechts 13% van de corporaties verwacht de komende drie jaar vrijesectorhuurwoningen te bouwen. Er is veel koudwatervrees in de sector voor nieuwbouw van deze woningen, corporaties vrezen namelijk te hoge investeringskosten en leegstand bij verhuur. Opvallend is namelijk dat drie kwart van de corporaties verwacht op vrijesectorhuur minder rendement te maken dan commerciële partijen.
Op dit moment wonen bijna 300.000 huishoudens met een laag middeninkomen (tussen € 33.000 en € 43.000) in een sociale huurwoning. Dat is circa 12% van de woningen van corporaties.

U kunt de  tweede investeringsmonitor woningcorporaties gratis downloaden! Klik hier.

Voor meer informatie kunt u bellen met Felix Sevenheck (026 – 751 41 00).