14 november 2017

share
EmailLinkedInTwitter

Donderdag 9 november trad Esther Geuting, directeur innovatie Stec Groep, op tijdens het Wooncongres van Platform 31 en OTB. Ze reflecteerde op het regeerakkoord waar het gaat om de woningmarkt. Een samenvatting van haar betoog.

1. Eindelijk weer één minister voor Wonen én RO. Regionaal maatwerk nog ver te zoeken. 
Belangrijke stap is dat er weer een minister is die gaat over Wonen en over RO. Wonen en RO horen in één portefeuille. Dit maakt het rijk meer slagvaardig, met meer visie en inspiratie op de woningmarkt. Dat is hard nodig: Nederland heeft te maken met een woningmarkt in drie snelheden met grote verschillen tussen (en steeds vaker ook binnen) regio’s. Het gros van de huishoudensgroei tot 2030 bevindt zich in de Noordvleugel van de Randstad, met uitlopers naar de Zuidvleugel en enkele groeiers daarbuiten. Qua oppervlakte hebben we het dan over ongeveer een kwart van het land. Verder zien we in grote delen van het land, circa de helft, een balans ontstaan in het aantal huishoudens. Daarnaast heeft circa een kwart van de land te maken met (toekomstige) krimp. Dat vraagt om differentiatie in visie, aanpak, instrumenten en spelregels. Het regeerakkoord opent de weg voor regionale verschillen in beleid en eigen toepassing, maar doet er feitelijk nog weinig mee. Heel goed als provincies en regio’s – met het rijk – zowel in de groei, de balans als de krimp de handschoen oppakken en hier invulling aan geven. Een eerste voorzet: binnenstedelijke woonplannen in groeigebieden van minder wetgeving voorzien (bijvoorbeeld Ladder-vrij), en in de krimp de Ladder juist strakker koppelen aan dynamisch voorraadbeheer: kwalitatieve nieuwbouw salderen met herbestemmen of slopen.

2. Nadruk op bouwproductie helemaal goed in gebieden met sterke groei.
Aanjagen van de bouwproductie is een goede zaak, dat wil zeggen, daar waar de markt overkookt in de groeigebieden. Wat ons daarbij opvalt: Provincie Utrecht en Metropoolregio Amsterdam (MRA) hebben voldoende harde en zachte plannen om aan de vraag te voldoen(!). Dat blijkt ook uit onze recente studies voor de MRA (300.000 woningen in plannen bij een behoefte van 250.000), en U16 (nog een tekort van 15.000 woningen aan plannen, maar goed op te lossen in transformatie van overaanbod in ander vastgoed). Het is dus vooral belangrijk focus te houden op de uitvoeringsmachine, de turbo te zetten op gewenste locaties. Daar hoort bij belemmeringen bij binnenstedelijk bouwen zo laag mogelijk te houden. Goed om te onthouden: binnenstedelijk bouwen is goedkoper dan bouwen in de wei, als je alle (maatschappelijke) kosten en opbrengsten meeneemt (en je je niet beperkt tot de grex). Steeds meer ontwikkelaars zijn goed in binnenstedelijk bouwen, nu slopen vaker kostenneutraal kan. Het plan van de ontwikkelaars en de G32 voor meer binnenstedelijk bouwen sluit hier naadloos bij aan.

3. Regeerakkoord weinig concreet over kwalitatieve aspecten woningmarkt.
Het regeerakkoord gebruikt een revue van veelbelovende woorden ‘vraaggericht bouwen’, ‘the right to challenge’, de ‘bouw meer uitnodigen tot innovatie‘, en duurzaamheid. Maar het wordt niet concreet. En dat terwijl we te maken hebben met een enorme toename van vooral eenpersoonshuishoudens de komende jaren. We zien in onze eigen doorstroommodellen dat in grote delen van Nederland de vraag binnen nu en 5 jaar omslaat van grondgebonden woningen naar appartementen en kleinere (grondgebonden en niet grondgebonden) woningen. Daarnaast is er al jaren een groeiende vraag naar zelfbouw en zelf invulling geven aan je woonidentiteit. Een grotere diversiteit in de vraag dus. Belangrijk om met goede voorbeelden, ervaringen en bestuurlijk lef te laten zien wat dit betekent. Van ontwikkelaars kan je niet verwachten dat men bouwt voor iets anders dan de actuele vraag, niet die van over een paar jaar…

4. De positie van woningcorporaties en de huurmarkt: positieve basis.
De ‘tone of voice’ over woningcorporaties is veranderd en milder. Terecht. Goed nieuws is dat er geen grote nieuwe systeemwijzigingen op stapel staan. Wel blijft de crisismaatregel van de verhuurdersheffing gewoon in tact (met uitzondering van een mini duurzaamheidsdouceurtje), en worden de fiscale lasten van corporaties flink zwaarder. Sterk is dat de markttoets verlicht wordt, zodat corporaties daar waar beleggers het niet oppakken meer kunnen betekenen voor de hele huurmarkt. Toch is extra aandacht voor de huur belangrijk. Er zijn in het sociale segment in de groeigebieden behoorlijke tekorten, omdat er geen doorstroming is. Doorstroming komt alleen op gang met wettelijke instrumenten en die zijn er gewoon niet. Verder staat of valt de doorstroming met een volwassen middenhuur; het regeerakkoord geeft er veel aandacht aan. Vraag is of dit bij gemeenten voldoende en snel genoeg landt. We missen in veel gemeenten sense of urgency voor de middenhuur.