04 augustus 2017

share
EmailLinkedInTwitter

Er is recent een discussie in vastgoedland opgelaaid of transformatie van kantoren niet is doorgeslagen. Kantoorruimte zou namelijk ‘op raken’. Adviesbureau Stec Groep denkt dat dit nog niet zo is en heeft voor VastgoedJournaal een aantal argumenten op een rij gezet.

1. We houden op lange termijn te veel kantoren over ten opzichte van de vraag
De leegstand op de kantorenmarkt ligt met circa 13% (circa 6,5 miljoen m² vvo) nog steeds ruim boven het gewenste frictieniveau. Meer dan een derde van de leegstaande kantoorruimte heeft weinig toekomstpotentie (bron: Cushman&Wakefield, 2017). Wanneer we er vanuit gaan dat ongeveer 15 tot 20% van de leegstaande panden (op korte termijn) getransformeerd kunnen worden, betekent dit al een transformatiepotentieel van zo’n 1 miljoen m². Dit is nog exclusief eventuele verborgen en toekomstige leegstand.

Daarnaast signaleren we dat er op termijn structureel minder kantoormeters nodig zijn, waardoor meer panden vrij komen. Uit recente behoefteramingen, waaronder van CPB/PBL en Stec Groep (voor o.a. de provincie Utrecht en de regio West-Brabant en Midden-Brabant), volgt dat er kwantitatief al meer dan voldoende kantoormeters zijn, nu en op langere termijn. De kantorenmarkt is een vervangingsmarkt, groei als gevolg van toename van kantoorbanen zien we niet meer. Kwalitatief is er in de meeste steden nog zeker wel een stap nodig. Ook dat leidt tot extra verouderde kantoren.

2. Er zijn nog heel veel verouderde kantoorgebouwen beschikbaar voor transformatie
Uit de Transformatie Atlas van Rabobank blijkt dat er in voorsteden en buiten de Randstad nog voldoende transformatiepotentieel is. Gemeenten als Nieuwegein en Stichtse Vecht, maar ook Amersfoort, Deventer en de Netwerkstad Twente beschikken nog over voldoende kantoorpanden die getransformeerd kunnen worden. In Zoetermeer zijn recent plannen voor transformatie van het Stationsgebied gepresenteerd.

We signaleren dat veel gemeenten en beleggers nog te positief zijn over het toekomstperspectief van kantoorpanden en locaties. Nu de economie weer op stoom is, de opname van kantoorruimte stijgt en aanbod daalt, constateren we een positieve flow binnen de vastgoedmarkt. Vooral het financieel gedreven beleggersenthousiasme is groot. De kantorenmarkt blijft echter sterk tweekoppig: de G4 presteert goed, maar in veel middelgrote gemeenten blijft het herstel achter.

We merken dat woonbeleggers ook steeds nadrukkelijker kijken naar te transformeren kantoren in bijvoorbeeld de G32-gemeenten. Aangezien er een tekort is aan nieuwe woonlocaties en beleggers een voorkeur hebben voor binnenstedelijke plekken, is transformatie de laatste jaren een steeds aantrekkelijker alternatief geworden. Zo is Eindhoven kampioen transformatie (bron: Cobouw, 2016). Maar ook in steden als Apeldoorn, Arnhem en Nijmegen worden veel kantoormeters getransformeerd.

3. Krapte op woningmarkt in steden blijft aanhouden, nog miljoen woningen nodig
De druk op de woningmarkt blijft onverminderd hoog. Tot 2040 moeten er nog circa 1 miljoen woningen worden gebouwd. De tijd van de grootschalige uitleglocaties is grotendeels voorbij. Ontwikkelaars en bouwers klagen steen en been dat er onvoldoende locaties zijn om te bouwen, zie het noodplan dat de NEPROM onlangs presenteerde. De grote vraag naar woningen kan weliswaar deels ingelost worden met uitleglocaties, maar transformatie van kantoren is ook een belangrijke optie.

Een groeiende groep consumenten wil namelijk middenin de stad wonen, locatie is daarbij één van de belangrijkste drijfveren. Zij zijn in steeds meer gevallen bereid om qua aantal meters in te leveren om op een aantrekkelijke locatie te wonen, wat zich vertaalt in hogere vierkantemeterprijzen. Woonbeleggers hebben dat door. Uit eigen onderzoek van Stec Groep onder de belangrijkste beleggers in woningen (2017) blijkt dat beleggers de hoogste voorkeur hebben voor centrumlocaties. De kosten zijn weliswaar hoger dan uitleglocaties, maar het levert dan ook meer op.

Het laaghangend fruit is inmiddels grotendeels geplukt, maar dat betekent niet dat transformatie niet meer haalbaar is. Overheden kunnen helpen door gebieden aan te wijzen waar de focus komt te liggen op transformatie, denk bijvoorbeeld aan De Hoef in Amersfoort.

4. Lager aantal onttrekkingen in eerste helft 2017 betekent geen trendbreuk
Het feit dat in de eerste helft van 2017 minder kantoorruimte is getransformeerd dan in de helft van 2016, is in onze ogen geen trendbreuk. De tweede helft van 2017 kan zomaar hoger uitvallen dan die van vorige jaren. Eerste voortekenen hiervan zijn zichtbaar in de markt, zo begrijpen we uit gesprekken met diverse marktpartijen; er wordt onderhandeld over veel nieuwe transformatiecases.

Ook staan er in veel gemeenten nog voldoende te transformeren kantoren op de lijstjes. Zo gaf de kantorenloods van Rotterdam aan nog zo’n 300.000 m² vvo kantoorruimte voor transformatie in de planning te hebben voor de komende jaren. Ook in andere steden constateren we dat er nog voldoende ambitie en mogelijkheden voor transformatie zijn.

5. Veel meer visie op waar transformatie wel en niet gewenst is, is cruciaal om niet de financiële business case leidend te laten zijn
Meer keuzes maken tussen locaties is belangrijk voor mooie transformatieresultaten. Focus op één sterk dominant kantoorgebied bij een OV-knooppunt/centrumlocatie met een heldere afbakening. Zet hierbinnen sterk in op behoud van voldoende kantoormeters; maar maak daarbuiten ruimte voor transformeren en gemengde milieus. In de praktijk zien we dat deze keuzes nog onvoldoende worden gemaakt. Regelmatig worden kantoren omgekat naar wonen vanuit een te snelle business case. Dit resulteert dan bijvoorbeeld in woningen op een weinig aantrekkelijke woonplek of een overaanbod aan kleinschalige studio’s. Steden als Amsterdam en Utrecht zetten nu dan ook nieuwe stappen om de verhokking van de woningmarkt tegen te gaan.

Op hetzelfde moment zien we ook dat planmeters voor nieuwe kantoorruimte op sterke kantoorlocaties worden geschrapt en in plaats hiervan voor woningbouw gekozen wordt. Dit is voor de grondexploitatie een stuk minder risicovol en zorgt voor snellere opbrengsten. Voor plekken die juist heel aantrekkelijk zijn voor kantoren (zoals nabij een intercitystation) is dit een bedreiging. Dit zorgt op termijn voor verlies van economie. We signaleren dat binnen de G20 dit dilemma op veel plekken speelt. Strategische, goed onderbouwde keuzes (en soms ook bestuurlijke lef en ambitie) zijn dan noodzakelijk voor behoud van kantoormeters bij intercitylocaties als Arnhem en Amersfoort.

Geen ad hoc transformatie
Kortom: wij zien nog veel potentie voor transformeren. Zo blijven er op lange termijn te veel kantoren over ten opzichte van de vraag en is er nog voldoende transformatieaanbod. Daarbij houdt de krapte op woningmarkt in steden aan. Toch plaatsen wij één kanttekening: er is teveel ad hoc transformatie. Zo worden kwalitatief goede kantoren omgezet naar wonen, maar vaker komt het voor dat er een te snelle transformatie naar kleine woningen op slechte woonplekken plaatsvindt, omdat dit voor de vastgoedwereld een snel verdienmodel is. Als er meer naar de lange termijn wordt gekeken en er een duidelijke visie is, dan zijn we voorlopig nog niet klaar met transformeren van kantoren. Het mag dus best nog wel even doorgaan.