05 december 2011

share
EmailLinkedInTwitter

Krimp is hot. Niet alleen de krimpregio’s, maar alle regio’s in Nederland en alle vastgoedsectoren veranderen sterk. Er is sprake van een ronduit revolutionaire verandering voor alle partijen in het vastgoed, van overheden en corporaties tot ontwikkelaars en beleggers. Wie de verandering met succes doormaakt is spekkoper. Dat is de kern van de nieuwe visie die Stec Groep vandaag publiceerde: ‘succesvol veranderen op de vastgoedmarkt’.

Denk als belegger

Veel partijen hebben zich de laatste decennia gericht op het nieuwbouwverdienmodel. Iedereen is gaan denken en werken als ontwikkelaar. Gemeenten waren grondexploitatiemachines. Dat is kortzichtig. Ontwikkelaars, corporaties en gemeenten moeten de verkokerde visie op nieuwbouw inwisselen voor een doordachte visie op wat voor de lange termijn nodig is. Denk als een belegger! Wat is over 20 of 30 jaar nodig? In Nederland, in uw regio? Wat is er nu te veel of te weinig? Welke dynamiek of mutaties in de bestaande gebouwen zijn nodig?

Schrap een derde van plannen

Denken als belegger betekent schrappen of uitstellen van plannen door gemeenten, corporaties en ontwikkelaars. Een derde van de plannen moet worden geschrapt, een derde sterk aangepast. Ook moeten andere financieringsmodellen gevonden worden en het herontwikkelen van bestaande gebieden moet prioriteit krijgen. Alle nieuwbouw die we in Nederland nog toevoegen moet top zijn, aldus de visie van Stec Groep.

Veel woningen te klein

De bevolkingsgroei in Nederland zal in 2035 het maximum bereiken: zo’n 17,5 miljoen inwoners. Volgens prognoses van het CBS zal het aantal huishoudens tot 2045 nog doorgroeien tot zo’n 8,5 miljoen. De beroepsbevolking daalt, dat heeft grote gevolgen voor kantoren en bedrijfsruimte.

Overal – ook in krimpregio’s – blijven echter nieuwe woningen nodig. Maar in plaats van aantallen centraal te stellen, moet op andere zaken gelet worden: woningtype, doelgroep, prijs, locatie en afwerkingsniveau. Veel bestaande woningen moeten klaargemaakt worden voor de toekomst. Wist u dat de helft van de woningen in principe te klein is om aan de toekomstige vraag te voldoen?

Werken: minder, op andere locaties en kleiner

Ruim 7 miljoen vierkante meter kantoren staat leeg en demografische ontwikkelingen zorgen voor 5 tot 10% minder vraag naar bedrijventerreinen. Dit vereist focus en sterke keuzes. Het is van belang selectief te zijn en prioriteiten te stellen. In de meeste gevallen is de regio het beste vertrekpunt. Er blijft vraag naar logistieke hallen, kleinere bedrijfsruimte en kleinere kantoorgebouwen, in centrumgebieden met een eigen uitstraling.

Door online shoppen en vergrijzing verdwijnen duizenden winkels. Toch blijft er ruimte voor het toevoegen van kwaliteitsmeters. Het wordt echter passen en meten, en naast een duidelijk en consequent detailhandelbeleid moet er ook flink gesaneerd worden. Ook binnen retail zijn er veel veranderkansen in bijvoorbeeld de aanloopwinkelstraten.

Zorg: verdubbelaar vastgoedbehoefte

Naast de zorgvraag die een direct gevolg is van vergrijzing, worden gezondheid en ontspanning steeds meer de ‘lifestyle’. Ten opzichte van vandaag zal in 2040 de werkgelegenheid in de zorg verdubbeld zijn. Er zijn veel kansen voor zorgvastgoed, maar er is nog weinig ervaring mee.

Echte liefde voor bestaand vastgoed

Voor alles is echte liefde voor bestaand vastgoed nodig. In plaats van alle aandacht naar de 10% nieuwbouw gaat het om energie voor de 90% bestaande gebouwen. Leeg vastgoed en bestaande gebieden moeten echt een vak worden in het vastgoed. En dat is een regelrechte verandering voor veel van de huidige spelers, zo besluit Stec Groep.

Klik hier voor het volledige rapport.