10 februari 2017

share
EmailLinkedInTwitter

1. Alleen in G5 herstel van de kantorenmarkt
De G5 tekent voor meer dan 50% van de kantooropname (bron: Cushman & Wakefield, 2017). De leegstand in de G5 nam veel sneller af dan in de rest van Nederland. Veel middelgrote steden merken echter opvallend weinig van het herstel van de kantorenmarkt. Denk aan Amersfoort, Deventer, Gouda of Hengelo.  De tweekoppigheid van de markt groeit. Dit vraagt om scherpe keuzes tussen locaties door beleggers en steden: welke gebieden blijven behouden voor kantoren? Waar is transformatie/onttrekking wenselijk? Maar ook: op welke plekken is groeiende leegstand geen probleem? En op welke unieke plek is nieuwbouw nog gewenst?

2. Snelweglocaties verliezen snel terrein …
Snelweglocaties zijn uit, hun marktaandeel daalt naar 20%. De voorkeur van kantoorgebruikers voor multifunctionele gebieden met dubbele bereikbaarheid (auto/intercity) is erg groot. Locatie-eisen worden wel steeds kritischer merken we: max vijf minuten lopen vanaf het station, maar zeker ook voldoende parkeerplaatsen. Grote transacties van kantoorgebruikers verwachten we eigenlijk vooral nog in centrum-/stationsgebieden.

3. Flexconcepten vervangingsproduct en enkel in de Randstad echt succesvol
De flexconcepten lijken zo langzamerhand de grond uit te schieten. Colliers (2016) sprak al over de ‘hotellisering van de kantorenmarkt’. Meerdere keren per maand zien we anouncements over nieuwe locaties voor flexconcepten. Tegelijkertijd constateren we dat flexconcepten vooral groeien in de G5 en hier succesvol zijn. Initiatieven elders in het land zijn vaak kleinschalig of van korte duur. Onze verwachting is dat de groei van flexconcepten doorzet, maar vooral ook in combinatie met afname van metrage van de grotere eindgebruikers. Flexconcepten zijn een vervangingsproduct.

4. Te veel transformatie met kortetermijnvisie: omzetten naar kleine appartementen slaat door
In de tweede helft van vorig jaar signaleerden we het al, maar nu op steeds meer plekken: de massale transformatie van kantoren naar wonen. We signaleren veel ad-hoc transformatie zonder langetermijnvisie. Steden worden massaal overspoeld door kleine appartementen. “Transformeren naar kleine appartementen” is het nieuwe verdienmodel voor kantooreigenaren. Met hele lichte planologische procedures (kruimels). Al met al zien we te veel van hetzelfde, te klein en matig woonproduct, veelal zonder buitenruimtes, en deels op matige plekken. Steden moeten snel met een betere langetermijnstrategie komen voor transformatie naar kleine woningen: waar wel, waar niet, hoeveel.

5. Strikte aanpak van provincie Utrecht sterk voor herstel kantorenmarkt
Er zijn slechts enkele gemeenten of regio’s die een stijging van de werkgelegenheid in kantoren kunnen noteren voor de lange termijn. Uit de binnenkort te verschijnen PBL-publicatie over de kantorenmarkt volgt dat we in Nederland ook op lange termijn kwantitatief over meer dan genoeg kantoormeters beschikken. Een totale voorraad van zo’n 70 tot 80% van de huidige voorraad lijkt op termijn voldoende, krimp dus. Dit betekent dat zeer selectief moet worden omgegaan met toevoegen van nieuwe meters. De Utrechtse aanpak van de kantorenmarkt – met provinciale keuzes, op basis van marktpotentie, en provinciale inpassingsplannen – sluit goed aan bij deze toekomstverwachtingen en zorgt bovendien voor een transparant speelveld voor gemeenten, ontwikkelaars en beleggers.