25 juli 2018

share
EmailLinkedInTwitter

Leuke column in de Volkskrant vorig weekend over kleine en middelgrote steden van Arie Elshout en Rob Vreeken (‘Tussen de megasteden pakken de kleintjes als Den Bosch hun kans’). Vreeken concludeert dat steden in de ‘middencategorie’ twee kanten op kunnen: revitalisering of het sterfhuis. Daarom is het belangrijk om als middelgrote stad de concurrentie aan te gaan en op te vallen te midden van andere steden die de aandacht willen trekken. Graag vertalen we deze conclusie naar de kantorenmarkt.

Nederlandse kantorenmarkt concentreert en polariseert
Vorige week presenteerden de grotere makelaarskantoren de halfjaarcijfers met transacties in kantorenvastgoed. Hieruit blijkt een verdere concentratie en polarisatie. De vraag richt zich nadrukkelijk op de knooppuntlocaties (met name de CBD’s) in de vier grote steden. Zo is circa 50% van de totale opname van kantoorruimte in Nederland toe te rekenen aan de G4 (bron: Cushman&Wakefield, 2018). De G4 beschikt over ongeveer een derde van de totale kantorenvoorraad in Nederland.

De ‘middencategorie’, op de kantorenmarkt bestaande uit zo’n 15 kantoorsteden (uitgaande van middelgrote steden met een kantorenvoorraad tot iets minder dan een half miljoen m² vvo) zoals Amersfoort, Arnhem, Breda, Eindhoven, Groningen, ’s-Hertogenbosch, Leiden, Leeuwarden, Maastricht en Zwolle, scoort gemiddeld. Deze steden hebben een gezamenlijk aandeel van zo’n 25% in de totale kantorenvoorraad in Nederland en een aandeel van zo’n 20% binnen de totale opname (bron: Cushman&Wakefield, 2018). In vergelijking met de G4 valt direct op dat het aandeel binnen de voorraad groter is dan het aandeel binnen de totale opname van Nederland. De totale opname van deze steden is de afgelopen vijf jaar nauwelijks gegroeid, terwijl het aanbod met bijna 25% is afgenomen. De totale voorraad in deze steden nam met iets minder dan 5% af in de afgelopen vijf jaar (bron: Cushman&Wakefield, 2018). Het herstel van de kantorenmarkt bij de ‘middencategorie’ komt vooral door succesvolle onttrekkingen, ofwel sloop en/of transformatie.

Kansen voor middelgrote gemeenten
Binnen de ‘middencategorie’ zien we zeker steden die bovengemiddeld presteren. Zo hebben Leiden, Tilburg en ’s-Hertogenbosch een leegstandspercentage van minder dan 7,5%. Niet alleen de Zuidas, maar ook het Paleiskwartier (’s-Hertogenbosch) en het Stationsgebied van Leiden hebben op termijn een tekort aan kantoormeters. Ook in Arnhem zien we dat de ruimte voor nieuwe kantoren in het Stationsgebied zeer beperkt is. Maar, denk ook aan stoere locaties zoals De Nieuwe Stad (Amersfoort) waar nieuwe (flexibele) kantoorruimte boven hal 6 van de voormalige Prodentfabriek wordt gebouwd.

We zien dan ook zeker kansen voor middelgrote steden op de kantorenmarkt. Om de aantrekkelijkheid op de kantorenmarkt voor deze categorie verder te verbeteren adviseren we te sturen op de volgende vijf succesfactoren.

1. Strijd voor kantoren (‘economie’) op uw grote OV-knooppuntlocatie, wel in een aantrekkelijke mix met wonen en voorzieningen
Niet alleen in de G4, maar ook in bijna alle circa 15 middelgrote kantoorgemeenten, is de druk op de woningmarkt groot. Veel kantoorpanden staan op de nominatie voor transformatie naar wonen of zijn al getransformeerd de afgelopen jaren. Terwijl binnen een middelgrote stad juist deze locaties voor kantoorgebruikers aantrekkelijk zijn. Dit vraagt om een heldere afweging: welke gebouwen en deelgebieden zijn geschikt voor transformatie? En welke zeker niet? En welke kenmerken vraagt een kantoorgebouw op deze plek met toekomstpotentie, naast een goede locatie? Denk aan mogelijkheden voor flexibele indeling, grote(re) vloervelden (minimaal 1.000 m²), plafondhoogte, moderne installaties (of de mogelijkheid hiervoor), gebouwvorm, kwaliteit interieur en exterieur, duurzaamheid en/of gezondheid.

Tip: De ene centrum/stationslocatie is de andere niet. Zo concludeerden we eerder al dat voorstadhaltes en knooppuntlocaties zonder intercity minder aantrekkelijk zijn. Ook zien we dat stations met beperkte mogelijkheden voor vervolgtransport voor kantoorgebruikers minder waarde hebben. Zo zien we bijvoorbeeld in Apeldoorn dat snelweglocaties nog steeds een groter marktaandeel hebben dan het stationsgebied. De binnenstad van Apeldoorn is juist wel weer zeer geschikt voor kleinere en middelgrote kantoorgebruikers, bijvoorbeeld in de mooie villa’s die de gemeente rijk is.

Wel een intercitystation met veel mogelijkheden voor vervolgtransport per trein? Hanteer dan gemiddeld genomen een verhouding van circa 2:1:2 tussen kantoren, voorzieningen en wonen. Zo wordt voorkomen dat een stationsgebied verkleurt tot een woonwijk, blijft economie behouden en wordt een aantrekkelijke mix met wonen en voorzieningen gerealiseerd.

2. Flexibele kantoorconcepten zitten ook graag in middelgrote steden
Meer dan de helft van de flexibele kantoorconcepten vinden we in de G4. En de groei van het aantal concepten is in deze steden ook verreweg het grootst (bron: NVM, 2018). Bovendien zijn er flexibele kantoorconcepten die alleen voorkeur hebben voor de grootste kantoorsteden. Maar, er zijn nog genoeg concepten die zich graag vestigen in middelgrote steden. Zoals IWG/Regus (elke stad met meer dan 40.000 inwoners), The Office Operators (voorkeur voor 14 grootste zakenagglomeraties in Nederland) en Atoomclub (binnen twee jaar vijf extra vestigingen door heel Nederland). Met voorkeur voor een locatie nabij het station, maar een sterke snelwegplek mag ook. En bovendien is er voor deze concepten in de middelgrote kantoorsteden nog voldoende behoefte.

Tip: Overweeg specifiek beleid voor flexconcepten. Stimuleer bijvoorbeeld de komst van flexibele kantoorconcepten in de plint van een gebouw (en de etages daarboven), maak als gemeente verbindingen tussen flexconcepten en de eigenaar van een (deels) leegstaand gebouw of wijs deelgebieden aan (ook op uw snelweglocaties) waar u graag meer flexconcepten ziet komen.

3. Zorg voor enkele stoere, industriële locaties, mits hip profiel
Sterk in opkomst: de stoere, veelal industriële kantoorlocatie. We werken steeds minder in een traditioneel kantoor, en meer in een rauwe, stadse omgeving. Opvallend is dat deze ook van de grond komen zonder ligging op loopafstand van het treinstation. Mooie voorbeelden genoeg: Nieuwe Stad in Amersfoort, De Puddingfabriek in Groningen, De Gruyter Fabriek in ’s-Hertogenbosch of De Brandweer in Maastricht. De mix van creatieve (maar ook minder creatieve) bedrijven (en naast ruimte voor kantoorgebruik ook vaak atelier en/of bedrijfsruimte), horeca, flexibiliteit en vaak voldoende (buiten)ruimte en parkeren in combinatie met de uitstraling en hospitality maakt deze plekken geliefd. Het gemiddelde marktaandeel van dit soort concepten binnen een stad bedraagt nu minder dan 5%. Dit kan verdubbelen naar 10%, schatten we in. En: wanneer ook co-working spaces en serviced offices deze locaties (nog) meer ontdekken, zal dit aandeel nog verder toenemen.

Tip: Behoud het unieke van de plek. Kies niet te snel voor toevoeging van reguliere kantoormeters en daarmee ook de komst van de meer traditionele kantoorgebruikers. Juist de aantrekkelijke mix van eindgebruikers gaat hiermee verloren. Waarmee zo’n stoere locatie mogelijk nog wel de looks heeft, maar niet meer de sfeer en dynamiek. Zorg ervoor dat meer dan een derde van de bedrijven wel echt creatief is, om het juiste DNA te behouden.

4. Meer ruimte bieden voor zelfstandige, kleinschalige kantoren met eigen exposure
Mondjesmaat zien we mooie voorbeelden in het land, zoals Hof van Hoornwijck (Rijswijk), Sawa’s (Zoetermeer) of de kantoorvilla’s op De Wieken langs de Hogeweg (Amersfoort). Er is nagenoeg geen leegstand op deze locaties en wanneer kantoorruimte wel beschikbaar komt, is het snel weer ingevuld. Bovendien zijn dit soort objecten ook interessant voor invulling met niet-reguliere kantoorfuncties, zoals maatschappelijke of medische diensten, maar ook de creatieve sector.

Tip: Naast vrijstaande kantoorvilla’s (op eigen kavel) is ook het schakelen van dit type objecten een mogelijkheid. Juist Sawa’s en Hof van Hoornwijck zijn hier mooie voorbeelden van. Dit drukt de bouwkosten en maakt een meer efficiënte inrichting van de ruimte mogelijk. Ook biedt dit type vastgoed op deze manier meer kansen voor herontwikkeling (en/of sloop-nieuwbouw) van bestaande, structureel leegstaande gebouwen, zo schatten we in. De commerciële waarde van dit type vastgoed is namelijk vaak bovengemiddeld hoog.

5. Kies ook voor mixed-use gebouwen: kantoor én wonen in één gebouw
Hip op de Provada: de mixed-use gebouwen, met een combinatie van kantoorruimte, wonen, horeca en/of overige voorzieningen. Nu vooral nog op de meest hoogstedelijke locaties zoals de Zuidas of de CBD’s van de G4, maar zeker ook denkbaar in middelgrote steden. Maar, dan wel op de beste locaties. Bovendien: ook vaak uitstekend geschikt voor een flexkantoorconcept.

Tip: Kijk ook naar mogelijkheid om herontwikkeling en/of transformatie van meerdere objecten te combineren. Bijvoorbeeld twee kantoortorens die naast elkaar liggen, gezamenlijk aanpakken en herontwikkelen tot een mix van kantoor- en woonruimte. Voordeel: grotere vloervelden, meer stedenbouwkundige samenhang en aantrekkelijkere businesscase.