14 december 2020

share
EmailLinkedInTwitter

De coronacrisis heeft op korte termijn nauwelijks invloed op het grond(prijs)beleid van gemeenten. 50% van de gemeenten verhoogt de grondprijzen. Deze blijft in 33% van de gemeenten beperkt tot maximaal 2,5%. Het aandeel gemeenten dat hogere grondprijsstijgingen dan 2,5% verwacht, is met 17% fors lager in vergelijking tot wat in 2020 gerealiseerd is (28%). Opvallend is dat 65% van de gemeenten aangeeft dat de coronacrisis geen invloed heeft op de grondwaarde van woningen en werklocaties. Verder geeft 75% van de gemeenten aan dat de coronacrisis geen invloed heeft op de beslissing om grond wel of niet aan te kopen. Dat blijkt uit de jaarlijkse Benchmark Gemeentelijke Grondprijzen 2020-2021 van ruimtelijk-economisch adviesbureau Stec Groep. Opvallend is wel dat de verwachte prijsstijging voor met name woningbouwlocaties met 2,5% fors lager is dan op grond van de gemiddelde prijsstijging in de woningmarkt (9%) verwacht kan worden. Kennelijk kiest een groot deel van de gemeenten in de huidige tijd voor matiging.

Zeer beperkte invloed coronacrisis op korte termijn
Circa 65% van de gemeenten houdt bij de grondprijsontwikkelingen rekening met effecten van de coronacrisis, maar ziet toch mogelijkheden om de grondprijzen te verhogen. Ook op het grondbeleid heeft de coronacrisis nauwelijks effect: driekwart van de gemeenten blijft grond verwerven.

Gemeenten matigen prijsstijging woningbouwgrond ten opzichte van 2020
Voor woningbouwlocaties verwacht de helft van de gemeenten voor aankomend jaar een beperkte stijging van de grondprijzen ten opzichte van 2020. Deze blijft in 60% van de gemeenten beperkt tot maximaal 2,5%, waarvan iets minder dan de helft gelijkblijvende prijzen verwacht. Het aandeel gemeenten dat hogere grondprijsstijgingen dan 2,5% verwacht is fors lager dan een jaar geleden. Dat is verrassend, omdat de gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwkoopwoningen in het derde kwartaal van 2020 circa 9% hoger lag dan een jaar eerder (NVM) en de stijging van de bouwkosten beperkt (tot zelfs negatief) is. Wanneer gemeenten puur residueel zouden rekenen, dan zou dit een flinke stijging van de grondprijzen kunnen betekenen. Blijkbaar kiest een groot deel er voor om dit jaar de grondprijzen beperkt te verhogen.

Figuur 1: Gerealiseerde (2019-2020) en verwachte (2020-2021) grondprijsontwikkeling woningbouw

Ook bij bedrijventerreinen worden prijzen gematigd
Voor bedrijventerreinen verwachten de helft minder gemeenten de prijzen met meer dan 2,5% te verhogen, van 20% in 2020, naar 10% in 2021. Het aandeel gemeenten dat de prijzen gelijk houdt is circa hetzelfde gebleven (in 2020 40%, voor 2021 39%).

Woningmarkt(tekort) blijft sterk, gemeenten blijven grond aankopen. Dit is wel risicovol
Omdat de bouw van woningen nog steeds achter blijft bij de behoefte verwachten gemeenten dat een actief grondbeleid hen meer regie geeft over de nieuwbouwproductie. Uit de benchmark blijkt dat 24% van de gemeenten een vooral actief grondbeleid voert; 36% voert een situationeel grondbeleid (een combinatie van actief en passief grondbeleid).

Ruim driekwart van de gemeenten geeft aan dat de coronacrisis niet van invloed is op hun voornemen om wel of geen grond te verwerven. Ongeveer 60% van de gemeenten heeft de afgelopen twee jaar grond aangekocht en bijna 30% van de gemeenten die dit de afgelopen twee jaar niet heeft gedaan is dit wel van plan. Wat opvalt is dat alleen in de groeiregio’s meer gemeenten voornemens zijn om grond aan te kopen. Echter, op het hoogtepunt van de markt grond aankopen brengt risico’s met zich mee.

Figuur 2: Verwachte en gerealiseerde grondaankopen naar type gebied

Slechts een kwart is voorbereid op de invloed van de Omgevingswet op het grond(prijs)beleid
58% van de gemeenten verwacht dat het grondbeleid niet of beperkt zal veranderen door de aanstaande Omgevingswet. Een verklaring hiervoor is dat alleen de instrumenten wijzigen; hoe het grondbeleid gevoerd wordt blijft een gemeentelijke keuze. Een tweede verklaring is dat gemeenten nog niet scherp hebben welke mogelijkheden de Aanvullingswet biedt; 25% van de gemeenten is niet of beperkt begonnen met de voorbereidingen op de invoering van deze wet.

Vrijwel alle gemeenten vinden hun grondprijzen marktconform. Maar is dat zo?
Veel gemeenten gebruiken een combinatie van methoden voor het bepalen van de grondprijzen: residueel, comparatief en een waardebepaling door een afhankelijk adviseur. Dit leidt ertoe dat vrijwel alle gemeenten hun prijsstelling marktconform vinden. Bij woningbouw zijn hier echter kanttekeningen te plaatsen: als gemeenten zuiver voor de residuele prijsbepaling zouden kiezen, zouden zij in veel gevallen hun prijzen veel meer kunnen verhogen dan zij nu doen.

Klik hier voor het aanvragen van het volledige rapport van de Benchmark Gemeentelijke Grondprijzen 2020-2021.