25 maart 2020

share
EmailLinkedInTwitter

De economie staat fors uit het lood door de coronauitbraak. De precieze impact is ongewis, maar de economische neergang die we nu meemaken is ongekend groot. Belangrijke factor is tijd. Als de maatregelen voor de zomer voorbij zijn, dan kan de economie zich misschien snel herpakken. Duren de maatregelen veel langer, dan is forse economische schade en een recessie onvermijdelijk. Het CPB presenteerde vandaag vier scenario’s waarin de economie krimpt tussen 1,2 en 7,3%. Ook de regionaal economische structuur speelt mee: enkele sectoren worden zwaarder getroffen dan andere. Veel klanten stellen vragen over onze visie op de recente ontwikkelingen; welke impact gaan ze hebben op beleid, plannen en projecten?

In dit nieuwsbericht presenteren we onze eerste verwachtingen voor de marktsegmenten wonen, bedrijventerreinen, logistiek, retail en kantoren. Meer weten? We gaan er graag met u over in (online) gesprek!

Coronacrisis en woningmarkt

Corona heeft grote impact op delen van de Nederlandse woningmarkt, op korte en lange termijn. Op korte termijn vooral impact op het aantal bezichtigingen en hypotheekverleningen. Op lange termijn verwachten we dat de regionale verschillen groter worden en zien we een sterke relatie met de arbeidsmarkt.

Kortetermijnimpact op de hele woningmarkt

Op de korte termijn is een deel van de mensen onzeker over hun baan; hun hoofd staat niet naar verhuizen, of zelfs een ander huis bekijken. Bezichtigingen worden afgezegd, taxaties kunnen niet altijd plaatsvinden en verkopers stellen de verkoop uit. Voor starters – vaker met een flexibel contract en zonder koopwoning – is de impact van het virus op de korte termijn extra groot en wordt het vinden van een koopwoning verder bemoeilijkt. Op de huurmarkt verwachten we overwegend verdere stagnatie van de doorstroming: even blijven zitten waar je zit.

Prijsdalingen in de koopwoningenmarkt verwacht

Als het coronavirus voor langere tijd moeilijk beheersbaar blijkt, houden we er rekening mee dat de grote prijsstijgingen van de afgelopen jaren afzwakken (de eerste cijfers laten dit ook zien). Dit wordt versterkt doordat de hypotheekrente naar verwachting gaat stijgen en mensen door de gedaalde beurskoersen en inkomsten interen op hun buffers waardoor ze minder eigen geld kunnen inleggen. De coronacrisis brengt internationaal een grote behoefte aan kapitaal voor nationale steunpakketten met zich mee. Op termijn betekent dit een stijgende rente en dalende waardeontwikkeling op de woningmarkt. De vraag is echter wat een gematigde prijsontwikkeling doet met de onderliggende woningbehoefte. We weten dat ‘het vertrouwen in waardeontwikkeling’ een belangrijke factor is voor de vraag in de (koop)woningmarkt. En wanneer dit vertrouwen onder invloed van het virus afneemt, zal dit vraaguitval in de woningmarkt veroorzaken. Dit effect wordt versterkt, door minder baanzekerheid. Een deel van de kopers schuift daardoor naar verwachting op naar het (midden)huursegment, waardoor hier de vraag toeneemt.

Regionale verschillen worden groter

Er zijn op dit moment circa 300.000 woningen tekort in Nederland. Daarnaast kennen we een huishoudensgroei die groter is dan waar in het verleden in prognoses mee is gerekend. Dit betekent dat de druk op de woningmarkt vooral in regio’s met sterke huishoudensgroei fors blijft. Denk aan de grote steden in de Randstad en hun ommeland, maar ook de regio’s Arnhem-Nijmegen en de Brabantse stedelijke regio’s, Groningen en Zwolle. Zij houden een forse marktdruk en hebben naar verwachting minder last van de coronacrisis. Daarbuiten is de impact groter. Vooral in die regio’s waar de prijsontwikkeling sterk gedreven wordt door een verwachte stijging van de woningwaarde, maar waar de onderliggende marktdruk beperkt is. We raden daarom aan rekening te houden met een meer tweekoppige markt, gestuurd door de marktdruk in die regio’s.

Arbeidsmarkt en migratie grote impact op woningmarkt

Een belangrijke factor is de ontwikkeling van de vraagkant in de woningmarkt. Deze werd de afgelopen jaren sterk beïnvloed door instroom van migranten, overwegend werkgerelateerd. Een deel van het werk dat zij verrichten staat op de tocht. Velen zijn ook teruggegaan naar het land van herkomst, om lockdown-situaties voor te zijn. Ook hier zijn de regionale verschillen groot. In regio’s waar overwegend kenniswerkers zijn geland, is de impact van de Coronacrisis naar verwachting fors kleiner dan in regio’s met veel laaggeschoold seizoenswerk. De regionale verschillen in woningmarktdruk worden in die zin steeds meer getekend door migratie en economisch dynamiek en minder door natuurlijke bevolkingsgroei (geboorten en sterften). Regionaal zal een verhoogd sterftecijfer in regio’s met sterke vergrijzing – zoals in krimpregio’s voorkomt – mogelijk ook een grote impact hebben. Landelijk zal dit naar verwachting echter in het niet vallen bij de arbeidsmarkteffecten op de woningmarkt.

Lees ook: