COVID-19: Invloed op woningmarkt beperkt - marktupdate najaar 2021

De krapte op de woningmarkt blijft toenemen. De marktdruk vormt een ballon die effecten van andere ontwikkelingen – COVID-19 incluis – wegdrukt. We denken dat deze ballon op korte termijn stevig is en niet zomaar is doorgeprikt omdat onderliggende signalen op rood staan. Zo is de rente laag, blijft de bouwproductie achter en er is veel vermogen beschikbaar om de hoge prijzen te betalen. Dit maakt dat de effecten van COVID-19 lastig afzonderlijk kunnen worden bezien. Er zijn echter wel degelijk effecten op de woningmarkt die samenhangen met COVID-19. We gaan daar in deze marktupdate op in.

Veranderende woonvoorkeuren en stijgende woningprijzen dwingen gezinnen de stad uit

Voor een flink deel van de woningzoekenden is overigens niet het hogere wooncomfort de primaire drijfveer maar de hoge woningprijs de belangrijkste reden om weg te trekken. Vooral middeninkomens en gezinnen met een koopwens vertrekken noodgedwongen uit de stad. Voor starters en alleenstaanden in de stad is woningdeling een meer gekozen oplossingsrichting.

Het pakket van huisvestingswensen en -eisen in relatie tot de gestegen woningprijzen maakt dat ruimtezoekende middeninkomens en gezinnen vaker dan voorheen kiezen voor plaatsen als Houten en Barneveld waar dit eerder steden als Utrecht en Amersfoort waren. De aantrekkingskracht van Gelderse gemeenten in de nabijheid van Utrecht op huishoudens uit de Randstad is een belangrijk voorbeeld hiervan. Dit patroon zagen we al voor COVID-19 en is de afgelopen tijd verder versterkt.

Uitstroom van stedelijke huishoudens met een landelijke woonwens en thuiswerkoptie

De aantrekkingskracht van grensregio’s blijft vooralsnog bescheiden. Weliswaar is de uitstroom van huishoudens die landelijk zijn gaan wonen sinds COVID-19 verdubbeld, maar deze stromen zijn in het geheel van de woningmarkt beperkt. We zien wel grote verschillen tussen gemeenten die veel aantrekkingskracht hebben voor de nieuwe ruimtezoekers en gemeenten die weinig aantrekkingskracht hebben.

Charmante dorpen met voorzieningen in de nabijheid van een grotere stad en met een aantrekkelijk buitengebied zijn spekkoper. Kernen met een sterke lokale oriëntatie en binding blijken gemiddeld genomen minder aantrekkelijk voor ‘instromers van buiten’. Voor deze dorpen en gemeenten kan de instroom van huishoudens een belangrijke trendbreuk betekenen en zelfs een tegenwicht zijn voor vergrijzing en ontgroening. Bereikbaarheid en afstand tot arbeidsmarkten blijven echter zeer relevant.

Er zijn geen signalen dat de uitstroom van stedelijke huishoudens met een landelijke woonwens een grote groep is en dat we aan de vooravond staan van ‘Drentenieren-nieuwe stijl’. Dit heeft te maken met de beperkte omvang van de groep die ver van het werk kan wonen. Circa 20 tot 30% kan in een hybride model thuiswerken, dit zijn overwegend de kantoorwerkers. Het overgrote deel van de werknemers kan of wil niet landelijk wonen op grote afstand van het werk. Op de totale woningmarkt is het effect daarmee beperkt. Lokaal kan het echter wel impact hebben in kernen zoals Dalfsen, Otterlo en De Steeg die goed scoren op charme, open cultuur en ligging.

Internationale arbeidsmigratie vormt cruciale variabele op de Nederlandse woningmarkt
Cruciale factor voor de woningmarkt is of arbeidsmigratie weer net zo’n grote vlucht neemt als voor COVID-19. Immers: de huishoudenstoename (en dus de krapte op de woningmarkt) hangt sterk samen met arbeidsmigratie, zeker in de grote steden. Nederland zal in de nabije toekomst steeds afhankelijker worden van immigratie en internationale werknemers. Deze ontwikkeling is onderdeel van een trend die al enkele jaren geleden is ingezet. In de jaren voor COVID-19 stroomden jaarlijks netto 100.000 tot 140.000 personen Nederland in. In 2020 waren het netto ruim 65.000 personen. Een flinke afname.

We verwachten dat de arbeidsmigratie snel zal herstellen. Belangrijke drijver is dat de potentiële beroepsbevolking door ontgroening en vergrijzing afneemt, terwijl de totale bevolking wel in aantal toeneemt. Als voorbeeld: landelijk is er een flink tekort aan technisch geschoold talent en personeel. Naar verwachting is er in 2022 een tekort van circa 110.000 mensen op alle technologische onderwijsniveaus. Door het tekort en de bevolkingsontwikkeling wordt het belang van het aantrekken van internationale werknemers naar verwachting alleen maar groter.

Tweedeling: oplossing insiders- en outsidersprobleem nog niet in zicht

We verwachten dat de tweedeling op de woningmarkt op korte termijn groter zal worden. Starters en huurders in de vrije sector trekken aan het kortste eind. Voor outsiders op de woningmarkt (starters, vaak met een flexibel contract en zonder koopwoning) is er weinig te kiezen. Voor hen wordt het vinden van een koopwoning (of een geschikte huurwoning) verder bemoeilijkt. Op de huurmarkt verwachten we mede daardoor een verdere stagnatie van de doorstroming: even blijven zitten waar je zit.

Insiders in de koopwoningmarkt (doorstromers in bezit van een koopwoning) profiteren van de gestegen woningprijzen. Zij gebruiken de meerwaarde van de woning bij de aankoop van de volgende woning. Daarmee nemen ze een voorsprong op de starters die niet hebben kunnen sparen, omdat zij maandelijks een groot deel van hun inkomen betalen aan huur. Maatregelen zoals de lagere overdrachtsbelasting voor koopstarters helpen niet: de beschikbare 2% extra gaat linea recta naar een hogere biedingsprijs en draagt zo bij aan verdere prijsstijgingen.

Dit najaar is de ‘Proof of the pudding’. De voorspellingen voor de Nederlandse economie zijn positief. Ook lijkt in 2021 de arbeidsmigratie op alle niveaus van de arbeidsmarkt weer pre-COVID-19-proporties aan te nemen. Tegelijkertijd: veel is ook onzeker. We zien bijvoorbeeld risico’s voor de woningmarkt in een scenario met flink meer inflatie en op termijn een stijgende rente. Dit scenario is niet ondenkbaar en kan het beeld op de woningmarkt snel doen kantelen.