Wonen is een urgent thema. De woonopgaven zijn groot, maar verschillen lokaal en regionaal sterk. Wat speelt waar? Wat doen gemeenten al en welke inzet van het Rijk is nodig om woonopgaven aan te pakken? Stec Groep vroeg het aan het Rijk, provincies en gemeenten. We kregen zo’n 100 enquêtes retour, het merendeel ingevuld door gemeenten. Hier leest u de belangrijkste resultaten aan de hand van vier thema’s voor de komende 4 jaar en een oproep aan het Rijk.
1. Beschikbaarheid: inzet gericht op extra plannen, versnelling bouwproductie nodig
Het vergroten van de beschikbaarheid van woningen wordt gezien als (zeer) belangrijke opgave. Het speelt sterker in steden en groeiregio’s – bij bijna 100% van de respondenten – dan in niet-stedelijke gebieden en anticipeer- en krimpregio’s: bij 75% van de respondenten.
Grootste belemmeringen: hoge bouwkosten, gestapelde eisen en gebrek aan ambtelijke capaciteit
Als grootste belemmeringen noemen drie van de vier respondenten: hoge bouwkosten, de stapeling van eisen en gebrek aan ambtelijke capaciteit. De helft van de respondenten voegt daar de stikstof- en PFAS-problematiek aan toe.
Een tekort aan harde plancapaciteit wordt relatief weinig genoemd als belemmering (één op de drie respondenten). Wel worden harde plannen die niet tot uitvoering komen als belangrijke barrière gezien. Deze plannen kunnen goede, zachte plannen in de weg zitten. In anticipeer- en krimpregio’s ervaart circa de helft van de respondenten dit zo. In groeigebieden speelt dit met één op de vijf respondenten veel minder.
Aanpak: versnelling van bouwproductie nodig om de beschikbaarheid op korte termijn te vergroten
Kijken we wat respondenten doen om de beschikbaarheid te vergroten, dan blijkt dat zij zich vooral richten op het maken van nieuwe plannen: acht van de tien respondenten doen dit. Opvallend, omdat we hiervoor zagen dat hier niet de belemmering zit.
Om de beschikbaarheid op korte termijn te vergroten is op veel plekken, naast plannen maken, vooral een versnelling van de bouwproductie nodig. Er zijn verschillende mogelijkheden om dit te stimuleren.
Allereerst kan het Rijk een impuls geven. Hoe? Door meer geld voor gebiedsontwikkelingen beschikbaar te stellen – denk aan het afdekken van onrendabele toppen en investeringen in infrastructuur – en door de gemeentelijke financiële positie te versterken: er is immers een gebrek aan ambtelijke capaciteit. Dit speelt in heel Nederland, maar extra sterk in krimp- en anticipeergemeenten.
Verder kunnen bestaande mogelijkheden om de bouwproductie te versnellen beter benut worden. Denk aan het gebruik van use-it-or-lose-it-rights en het voeren van actief grondbeleid. Nu geeft één op de drie respondenten aan hiermee te werken. Ook het ontwikkelen van een flexibele schil (40% respondenten) en de inzet van doelgroepenverordeningen (30% respondenten) om gericht de beschikbaarheid voor specifieke doelgroepen – zoals starters – te vergroten, kunnen vaker worden benut.
Tot slot is meer samenwerking met beleggers en corporaties nodig om het aandeel middenhuur te vergroten. Ter illustratie: nu maakt (maar) één op de vier respondenten afspraken met beleggers over middenhuur.
Benieuwd wat u kunt doen om woningbouw te versnellen? Klik hier.
2. Betaalbaarheid: er is meer nodig dan bouwen, bouwen, bouwen
Beschikbaarheid en betaalbaarheid gaan hand in hand als het om wonen gaat. Binnen Nederland zijn er enorme prijsverschillen tussen gemeenten en regio’s. Waar in Diemen de gemiddelde vraagprijs van een woning € 4.548 m2 per is, zien we in Emmen een gemiddelde vraagprijs van € 2.059 per m2. Dit verschil zien we niet terug in het belang dat respondenten toekennen aan betaalbaarheid als woonopgave voor hun werkgebied. Zowel in stedelijke gebieden als niet-stedelijke gebieden en zowel in groei- als krimpregio’s geeft circa negen op de tien respondenten aan dat betaalbaarheid (zeer) sterk speelt.
Belemmeringen: hoge bouwkosten, stapeling van eisen en marktwerking
Belemmeringen die (ook hier) worden genoemd: hoge bouwkosten, stapeling van eisen en daarnaast een aanhoudende stijging van de woningprijzen (marktwerking). Iets meer dan de helft van de respondenten noemt beperkt instrumentarium om te sturen op betaalbaarheid als belemmering. We zien overigens dat een financieel perverse prikkel hier voor problemen zorgt: bijna de helft van de respondenten ziet het als belemmering dat goedkopere woningen ten koste gaan van de grondopbrengsten. De combinatie van factoren laat zien: het gebrek aan betaalbare woningen hangt niet alleen samen met een gebrek aan beschikbaarheid. Alleen inzetten op meer en sneller bouwen lost het betaalbaarheidsprobleem niet op.
Aanpak: een wereld te winnen met gerichte maatregelen
Kijken we naar wat respondenten al doen om de betaalbaarheid te vergroten, dan richt dit zich vooral op het maken van afspraken met corporaties over sociale huur en middenhuur (85% respondenten) en afspraken over betaalbaarheid met ontwikkelaars (70% respondenten). Ook het opnemen van een percentage betaalbare woningen in de programmering (70% respondenten) en het helpen van starters met een starterslening (70%) worden genoemd als instrument om de betaalbaarheid te vergroten.
Naast deze vrij traditionele middelen is in onze ogen meer nodig om betaalbaarheid te verbeteren. Denk aan de mogelijkheden die prefab en zelfbouw op dit vlak bieden; twee op de drie respondenten zet hier (nog) niet op in. Ook is meer en betere samenwerking met beleggers in het huursegment belangrijk. Denk aan afspraken over prijzen en uitpondtermijnen voor een sterk middenhuursegment, ook op middellange termijn; die worden nu door slechts één op de drie respondenten – en vooral in groeiregio’s – gemaakt. Hetzelfde geldt voor het inzetten van een doelgroepenverordening voor de toewijzing van woningen aan specifieke doelgroepen, zoals (jonge) starters. Overigens zal in krimpregio’s en niet-stedelijke regio’s de rol van de belegger minder groot zijn; hier ligt de nadruk vaker op samenwerking met de corporaties om het middensegment te bedienen. Uit eerder onderzoek blijkt dat corporaties deze rol graag oppakken. Klik hier. Kortom: met uiteenlopende maatregelen is er een wereld te winnen als het gaat om het vergroten van de betaalbaarheid!
3. Vergrijzing: megatransitie op de Nederlandse woningmarkt nodig
Vergrijzing speelt overal. Het is een megatransitie op de Nederlandse woningmarkt voor de komende jaren en daarna. Wel speelt het thema sterker in anticipeer- en krimpregio’s. Naast vergrijzing vroegen we respondenten naar ontgroening als woonthema in hun werkgebied. Hier is zoals verwacht een duidelijk onderscheid zichtbaar tussen steden en groeiregio’s en de meer landelijke gebieden en anticipeer- en krimpregio’s. Vooral in krimpregio’s vormt ontgroening een (zeer) belangrijke woonopgave volgens 80% respondenten.
Belemmeringen: beperkte verhuisgeneigdheid en ongeschikt woningaanbod voor senioren
Als belemmering in de aanpak van de vergrijzing noemt 90% van de respondenten de beperkte verhuisgeneigdheid van senioren. Tegelijkertijd is zowel het huidig aanbod (75% respondenten) als ook het nieuwbouwaanbod (65% respondenten) veelal ongeschikt voor oudere huishoudens. Is hier sprake van een kip-ei verhaal?
Aanpak: levensloopbestendige nieuwbouw en inzet op nieuwe woonvormen zoals hofjes
De respondenten richten zich op het stimuleren van levensloopbestendige nieuwbouw (90% van de respondenten) en nieuwe woonvormen zoals hofjes (75% van de respondenten). Op dit vlak zijn er geen grote verschillen tussen gebieden in Nederland te zien. Wel zijn er accentverschillen: in anticipeer- en krimpregio’s (75% respondenten) is het aanpassen van bestaande woningen vaker onderdeel van de aanpak dan in groeigebieden (60% respondenten). Veel inzet is dus gericht op het creëren van aanbod. Daarnaast probeert één op de vier respondenten ouderen te stimuleren om te gaan verhuizen door zachte maatregelen, zoals het inzetten van een verhuis-/doorstroomcoach.
Wanneer senioren kunnen verhuizen naar passendere woningen heeft dit in potentie grote effecten op de doorstroming in de woningmarkt. Het biedt immers ook kansen voor starters. Daarbij gaat het niet alleen om de woning zelf, maar ook om de geschiktheid van de woonomgeving voor de bewoners. Wat ons betreft mag dit ook in groeiregio’s scherper op het netvlies komen.
4. Bestaande voorraad: kwetsbare koopwoningen het ondergeschoven kind?
Beschikbaarheid, betaalbaarheid en vergrijzing worden door respondenten uit het hele land als belangrijke woonopgaven gezien. Bij de bestaande woningvoorraad – en de kwetsbaarheden hierbinnen – is dit minder het geval. Over de hele linie geeft iets meer dan de helft van de respondenten aan dit een (zeer) belangrijk woonthema te vinden. Het speelt sterker in de steden (70% van de respondenten) dan in niet-stedelijke gebieden (35% van de respondenten). Daarnaast zien we dat het minder sterk speelt in groeigebieden (40% van de respondenten) dan de anticipeer- en krimpgebieden (65% van de respondenten). Waarschijnlijk hangt dit samen met de leefbaarheids- en herstructureringsopgaven in de steden en een voorraad die vaker zichtbaar onder druk staat in (vooral) krimp- en anticipeerregio’s.
Belemmeringen: onduidelijkheid over aanpak bestaande (particuliere) voorraad
Als belemmering voor de aanpak van de bestaande voorraad springt het volgende eruit: onduidelijkheid bij gemeenten over hoe de bestaande voorraad aan te pakken (door drie op de vijf respondenten benoemd). Het gaat daarbij vooral over het ‘hoe’ van de aanpak van de particuliere (koop-)woningvoorraad. Binnen de aanpak van de bestaande voorraad geeft 85% van de gemeenten aan in te zetten op prestatieafspraken met woningbouwcorporaties om de toekomstbestendigheid van de bestaande woningen en wijken te vergroten. Daarnaast is veel inzet gericht op het opstellen van de verplichte RES en transitievisies warmte. Ook biedt ongeveer de helft van de gemeente subsidies of leningen aan voor woningverbetering.
Aanpak: nieuwe strategie en financiële arrangementen zijn hard nodig
De aanpak van de kwetsbare particuliere woningvoorraad lijkt voor veel respondenten ingewikkeld; het is een thema waarmee tot op heden weinig ervaring is opgedaan. Minder dan de helft van de respondenten geeft bijvoorbeeld aan in te zetten op het activeren van eigenaar-bewoners. Slechts een kwart van de respondenten werkt aan financiële regelingen om de particuliere voorraad aan te pakken en experimenteert hiermee. Dit terwijl in de particuliere voorraad de opgave groot is. De kwetsbare particuliere (koop)woningvoorraad dreigt daarmee een ondergeschoven kind te blijven. Er is een strategie nodig met bijpassende financiële arrangementen om tot een succesvolle aanpak te komen.
Benieuwd hoe u werk kunt maken van de particuliere woningvoorraad? Klik hier.
Om u te helpen stappen te zetten op belangrijke woonthema’s organiseren we in 2021 een Webstafette Wonen. De webinars zijn op 18 mei (versnellen woningbouw), 17 juni, 23 september, 4 november en 18 november. Reserveer de data alvast in uw agenda. Voor meer informatie en aanmelden klik hier.
Meer informatie?
Heeft u een vraag na het lezen van dit artikel?
Onze adviseurs staan u graag te woord of bel met 026 – 751 41 00.
