08 september 2020

share
EmailLinkedInTwitter

Aanleiding onderzoek

Woningnood en hoge woningprijzen worden in de media vaak toegedicht aan gemeentebeleid. De kritiek gaat hierbij onder andere over de hoogte van de grondprijzen. Soortgelijke discussies spelen ook op de andere vastgoedmarkten. In opdracht van VNG is hiernaar onderzoek uitgevoerd door Stec Groep. Het onderzoek met de titel ‘Wat is grond waard?’ gaat in op het gemeentelijk grondbeleid, het grondprijsbeleid en de grondprijsmethoden die gemeenten hanteren. Doel is om een meer genuanceerd beeld te geven van het gemeentelijk grondprijsbeleid en de relatie tussen grondprijzen en de markt. Hiervoor is literatuuronderzoek uitgevoerd, is het grondprijsbeleid van 100 gemeenten doorgenomen en zijn gesprekken gevoerd met een vijftal gemeenten, enkele wetenschappers en met de Neprom en NVB.
De effecten van corona konden in dit onderzoek helaas niet meer meegenomen worden.

Belangrijke conclusies uit het onderzoek zijn:

  • 60% van de gemeenten heeft recent grond aangekocht en 45% voert een vooral faciliterend grondbeleid
  • Ongeveer 63% van de gemeenten heeft een openbaar en vastgesteld grondprijsbeleid
  • Vastgesteld en openbaar grondprijsbeleid biedt kaders en draagt bij aan wederzijds begrip
  • De residuele methode benadert de marktconforme waarde het beste. Toch hanteren veel gemeenten nog andere methoden binnen hun grondprijsbeleid.

In de volgende paragrafen gaan we verder in op deze conclusies. We sluiten af met enkele adviezen.

Belangrijkste bevindingen

Circa 45% van de gemeenten voert een (vooral) faciliterend grondbeleid

De grondprijzen die gemeenten rekenen en de methoden die zij gebruiken, het grondprijsbeleid, raakt aan het gevoerde grondbeleid. Grondbeleid is een middel om de ruimtelijke doelen of opgaven van beleidssectoren zoals Wonen, Economie of Recreatie te realiseren.

Figuur: door gemeenten gevoerd grondbeleid

Zoals in bovenstaande figuur is weergegeven, hanteert circa 45% van de gemeenten een vooral faciliterend grondbeleid. Ook blijkt dat circa 60% van de gemeenten de afgelopen twee jaar grondposities heeft verworven en dat 64% dit de aankomende twee jaar van plan is te gaan doen. Overigens denkt men vaak dat een actief grondbeleid (grondposities in bezit van de gemeente) de beste manier is om opgaven zoals de woningnood of verduurzaming aan de pakken. Met publiekrechtelijke middelen (zoals het omgevingsplan, activiteitenbesluit, woningbouwprogrammering) kan een gemeente echter ook goed sturen op realisatie van doelen. Met faciliterend of passief grondbeleid loopt zij zelf geen financieel risico. De gemiddelde doorlooptijd van nieuwbouwprojecten bedraagt immers tien jaar en grond aankopen op het hoogtepunt van de markt is vanuit financieel oogpunt niet verstandig. De gemeente loopt dan het risico dat de uitgifte van de grond minder opbrengt dan de aankoopprijs.

Openbaar en vastgesteld grondprijsbeleid verschaft houvast en vergroot begrip

Grondprijsbeleid geeft aan welke grondprijsmethoden de gemeente hanteert met de vastgestelde kaders. Ook geeft het grondprijsbeleid aan welke uitgangspunten ten grondslag liggen aan de grondprijs(methoden). Het grondprijsbeleid is belangrijk voor het voeren van actief (of situationeel) grondbeleid. Hiermee worden immers de prijzen voor de eigen gronden bepaald. Maar ook bij faciliterend grondbeleid moet de wijze van grondprijsbepaling helder zijn voor het kostenverhaal. Als er geen anterieure of posterieure grondexploitatieovereenkomst wordt gesloten, moet de gemeente een exploitatieplan vaststellen om de gemeentelijke kosten te verhalen. Hiervoor is kennis van de uitgifteprijzen binnen het plan nodig om zo de verschuldigde exploitatiebijdrage te bepalen conform Wro. Uit een steekproef onder 100 gemeenten blijkt dat 63% een vastgesteld en openbaar grondbeleid heeft en circa 75% daarvan is vastgesteld in 2018 of daarna of heeft een looptijd tot 2020/2021.

Een belangrijk voordeel van een vastgesteld en openbaar gemeentelijk grondprijsbeleid is de transparantie. Dit beïnvloedt het begrip tussen marktpartij en gemeente tijdens de onderhandelingen positief. Ook biedt dit houvast voor het gemeentelijke interne proces bij verkopen van grond en duidelijkheid richting raad en college.

Residueel rekenen leidt tot marktconforme grondprijzen. Maar 30% van gemeenten rekent nog anders aan grondprijzen

Gemeenten moeten op de grondmarkt voor de meeste functies zoals bedrijventerreinen, wonen en kantoren, marktconform handelen (Wet markt en Overheid, Notion of State aid et cetera). Door een tender of bieding komt de marktconforme grondprijs ‘op de markt’ tot stand. Niet iedere gemeente past deze verkoopmethode toe. Ook is inzicht in de te verwachten opbrengst voorafgaand aan de tender- of biedprocedure noodzakelijk. Hiervoor moet alsnog gerekend worden.
De residuele grondprijsmethode is het meest geschikt om de actuele en marktconforme grondprijs (vooraf) te benaderen. In het convenant ‘Gemeentelijk Grondprijsbeleid en Woningkwaliteit’, in 2001 ondertekend door VNG, Neprom, NVB en Ministerie VROM, is gekozen voor de residuele grondwaardemethode, waarbij de kwaliteit van de woningen leidend is. Circa 70% van de gemeenten hanteert de residuele methode al voor woningbouwgrond, soms in combinatie met een andere methode, zo blijkt uit ons onderzoek. Dit is in onderstaande figuur weergegeven. Nadeel van deze methode is dat de gemeente moet beschikken over actuele en marktconforme input zoals bouwkosten en opbrengsten.

Figuur: door gemeenten gehanteerde grondwaardebepalingsmethodes voor woningbouw

Adviezen

Residueel rekenen helpt bij innemen goede onderhandelingspositie

Bij de residuele methode is de waarde van de grond afhankelijk van de waarde van wat er op die locatie gerealiseerd kan worden. Hogere grondprijzen zijn het resultaat van sterk gestegen woningprijzen binnen de bestaande woningmarkt en de ontwikkeling van de stichtingskosten (loon- en materiaalkosten). Omgekeerd betekent dit ook dat de grondprijs daalt als de waarde van het te realiseren vastgoed daalt of de stichtingskosten sterker stijgen dan de vastgoedwaarde.

Bouwbesluit (en BENG-normen) en gemeentelijke eisen over bijvoorbeeld duurzaamheid, programma of parkeereisen hebben een sterke invloed (gehad) op de stichtingskosten en daarmee de grondprijs. Houd hierbij wel rekening met de verwachte meerwaarde door bijvoorbeeld uitstraling of energiekostenbesparingen of onderhoud gedurende de jaren voor kopers van het vastgoed. Wees als gemeente duidelijk en communiceer in een vroeg stadium de bovenwettelijke eisen die gesteld worden richting de onderhandelingspartner. Bedenk ook: onderhandelen hoort nou eenmaal bij het spel en gemeenten moeten goed voorbereid aan de onderhandelingstafel verschijnen.

Klik hier voor het hele onderzoek.