18 februari 2021

share
EmailLinkedInTwitter

Covid heeft invloed op hoe we kantoren gebruiken en dus ook invloed op kantoorlocaties. Hoewel er nog veel onzeker is (duur van maatregelen en steunpakketten, de lengte van de pandemie, snelheid van vaccineren, et cetera) buitelen voorspellingen over elkaar heen. De impact op kantoorgebruik varieert van een afname van 10% tot een afname van wel 30%. Stec Groep signaleert drie kantorenmarkttrends door de huidige ontwikkelingen. Gemene deler: deze trends waren al zichtbaar, maar worden door Covid (sterk) versneld.

1. Tweekoppigheid neemt (nog verder) toe

Het kantoor van de toekomst moet ruimte bieden aan hybride werkvormen. Mensen werken thuis én op kantoor. Nog meer en sneller dan we al dachten moet binnen kantoren vooral veel ruimte zijn voor brainstormen, creatief bezig zijn en ontmoeten. We hebben geleerd dat geconcentreerd thuis werken – onder voorwaarden van open scholen en kinderopvang – helemaal zo gek nog niet is: ‘Werken doe je maar thuis!’. We verwachten dat veel bedrijven hierdoor kantoormeters zullen afstoten. Meters die kantoorhouders aanhouden concentreren zich op een aantal echte toplocaties: centraal, goed bereikbaar met OV en binnen de juiste mix van kantoren, voorzieningen en wonen. Denk hierbij aan de intercitylocaties van de G5 en enkele regionale kantorensteden, zoals Zwolle, Den Bosch, Arnhem en Groningen. Deze locaties waren al heet en zullen dit blijven. Hier blijft schaarste aan kwalitatief goede kantoren.
Aan de andere kant van het spectrum zullen slechte plekken, zoals monofunctionele kantoren aan de snelweg, de klappen (blijven) krijgen. Leegstand loopt verder op en incourante panden moeten aan de markt worden onttrokken. Overigens kan in kleine steden zeker nog wel behoefte zijn aan gerichte, kleinschalige toevoegingen. Bijvoorbeeld flexkantoren voor starters en zzp’ers. Ook hiervoor geldt: op goed bereikbare (OV en weg ontsloten) locaties met een goede mix van wonen en voorzieningen.

2. Magneetfunctie van centrale (top)locaties neemt verder toe

De eisen aan kantoren en de kantooromgeving worden hoger. Forse investeringen in vastgoed, inrichting van panden en openbare ruimte, voorzieningen en bereikbaarheid zijn nodig om kantoorlocaties aan te passen aan de eisen van de nieuwe tijd. Gebruikers zijn bereid hoge huren te betalen, maar willen dan wel een topkantoor en een super omgevingskwaliteit. Naast de bewezen locaties in de Randstad verwachten we veel van Utrecht Centraal als dé centrale locatie van Nederland. Vanuit dat centrum zien we assen ontstaan met regionale centra waar gebruikers zich in de toekomst clusteren op centrale plekken, zoals de assen Utrecht-Lelystad-Zwolle, Utrecht-Den Bosch-Eindhoven en
Utrecht-Arnhem-Nijmegen. Rond die centra ontstaan mogelijk kleinere satellietlocaties in een soort hub-and-spoke model.

3. Veel is onzeker; werken met scenario’s helpt om adaptief te zijn

Veel is nog onzeker. Terugkijkend schreven we begin 2020 in onze visie op corona en kantoren: “Als vanaf 1 juni [2020] hopelijk iedereen elkaar weer mag ontmoeten op kantoor…”. Hoe anders bleek de realiteit. Nieuwsuur hield in januari 2021 een rondgang onder grote Nederlandse kantoorhoudende bedrijven. Daaruit bleek dat veel grote ‘corporates’ verwachten tot wel 30% minder kantoormeters te gaan huren Colliers verwacht een minder grote impact en voorziet ‘slechts’ een stijgende leegstand van circa 8,5% nu en tot 11% in 2024.

Veel partijen (beleggers, ontwikkelaars en gemeenten) werken daarom met scenario’s om adaptief te kunnen zijn. We vinden dit logisch, want we zien bijvoorbeeld tegengestelde verwachtingen over de benodigde ruimte per werknemer (kantoorquotiënt). Enerzijds minder werkplekken (kantoorquotiënt omlaag), anderzijds meer ruimte voor ontmoeting, creativiteit en overleg binnen het kantoor (kantoorquotiënt omhoog). Meer thuiswerken betekent dat minder kantoormeters nodig zijn, maar alleen als de flexwerkdagen ook gespreid worden over de week. Anders blijft het maandag en dinsdag vechten voor een werkplek en is het woensdag en vrijdag uitgestorven op kantoor.

Ook flexen neemt toe. Niet alleen voor zzp’ers die een werkplek huren, maar ook voor grotere partijen die snel over honderden of duizenden meters extra willen kunnen beschikken. Om ze net zo snel weer af te kunnen stoten. Ook dit kan een opwaarts effect hebben op de kantoorquotiënt. Aanbieders van flexkantoren zullen enige voorraad aan willen houden om klanten te kunnen bedienen. Flexconcepten bieden prima invulling van bestaande kantoorgebouwen in de centrale zakendistricten (CBD’s) van grote steden, maar ook als (tijdelijke) ‘satellietlocatie’ in kleinere steden de regio. De rode draad: adaptief zijn.