Grootste krimp winkelmarkt voorbij, transformatieopgave blijft groot

Binnensteden vinden zichzelf opnieuw uit als een plek waarin naast winkelen ook ruimte is voor ontmoeten, recreëren, werken en wonen. Tal van gemeenten zetten in op aangenamere binnensteden door te vergroenen en het opwaarderen van pleinen en straten. Consumenten herwaarderen de fysieke winkel als plek waar service en klantgerichtheid voorop staan. Desondanks staat de winkelmarkt opnieuw voor onzekere tijden door teruglopende consumptie en oplopende prijzen. Structureel lijkt de grootste krimp in de fysieke winkelmarkt echter voorbij. Vanwege de leegstand in tal van centra blijft de transformatieopgave onverminderd groot. In de publicatie ‘marktverwachtingen 2023-2025’ blikken we terug op afgelopen jaar en kijken we vooruit. Onderaan het artikel kunt u het whitepaper downloaden.

Stijgende huurprijzen

Vastgoedpartijen verhoogden de huren van winkelvastgoed in 2022 met 9%. Inflatie en herstel van de winkelmarkt zijn de belangrijkste factoren. Met name in de centra van middelgrote steden zijn er grote regionale verschillen. In de Randstad stegen de huurprijzen in deze centra het hardst tot 11%. In provincies als Groningen, Drenthe en Zeeland stegen de huren aanzienlijk beperkter met 5 tot 7%. Dit heeft twee oorzaken. Buiten de Randstad zijn vaker lokale vastgoedpartijen actief en zij voeren gemiddeld genomen een gematigder huurprijsbeleid. Ook de uiteenlopende en relatief hoge leegstandcijfers in dit type centra spelen een belangrijke rol.

Conjuncturele effecten op korte termijn

De retailmarkt bevindt zich opnieuw in onzekere tijden. Stijgende huurprijzen, hogere rente (en daarmee duurdere voorraadfinanciering), inkoop en personeelskosten drukken de winstgevendheid van fysieke winkels. Door het verslechterende economisch klimaat en hogere prijzen worden consumenten terughoudender in consumptie. Enige toename van leegstand is niet uit te sluiten. We verwachten dat dit zich zal beperken tot een landelijk niveau van 6 tot 7% in de periode 2023-2025. Dit komt mede door de kantelende woningmarkt (hoge bouwkosten, afnemende nieuwbouwproductie en hypotheekaanvragen) en een daardoor verwacht afnemend tempo in transformatie naar woningen. Leegstand zal zich met name manifesteren in middelgrote centra, stadsdeelcentra en in mindere mate de grote binnensteden.

Structureel de grootste krimp winkelmarkt voorbij

Waar conjunctureel op korte termijn negatieve effecten te verwachten zijn, verwacht Stec Groep dat structureel de grootste krimp in de fysieke retailmarkt over zijn piek heen is. In het afgelopen decennium verdwenen in de centrumgebieden één op de vijf winkels uit het straatbeeld. In aanloopstraten werd veelvuldig getransformeerd en winkelverdiepingen werden omgebouwd tot woningen of kantoren. Ketens blijven de komende jaren hun winkelportefeuilles optimaliseren (minder vestigingen op betere locaties) en nog steeds staan diverse branches onder druk. We verwachten structureel nog een krimp van 5 tot 10% van de winkelvoorraad. De grootste consolidatieslag heeft dus plaatsgevonden. Drie factoren spelen hierbij een rol:

Afvlakkende groei webshops. Het groeiplafond van webshops komt in zicht, in het bijzonder in recreatieve branches als mode, schoenen, vrije tijd en sport. Vanwege het onder druk staande verdienmodel van webshops (hoge kosten, lage marges) worden verzend- en retourkosten momenteel verhoogd. Bij oplopende kosten zal de prijsgevoelige consument vaker een bezoek aan de winkel overwegen.
Marktrealisme sijpelt door in vastgoedwaarden. Het retailvastgoed in binnensteden en middelgrote centra is lange tijd overgewaardeerd geweest. De veranderende marktsituatie (teruglopende bestedingen en hoge leegstand) vertaalde zich te langzaam in lagere huren. Versneld door de coronaperiode zijn de huurprijzen substantieel naar beneden bijgesteld. Exclusief inflatiecorrecties gaat het om afwaarderingen van gemiddeld 25%, met uitlopers tot 30-35%. De lagere huren bieden kansen voor nieuwe winkel- en belevingsconcepten en lokale ondernemers.
Online wordt weer fysiek: herwaardering van de fysieke winkel. Steeds meer webshops openen fysieke winkels. Deze trend zet door en heeft de meeste impact op de top 20 binnensteden. Dit past in een bredere ontwikkeling dat de consument een fysieke locatie herwaardeert en ketens omnichannel-strategieën optimaliseren. De fysieke winkel heeft in dit opzicht veel te bieden: vakkundig advies, het uitproberen en voelen van producten, inspiratie, persoonlijk contact en fysiek retourneren.

Transformatieopgave blijft groot en vraagt om aanpak

De noodzaak om winkelvastgoed te transformeren blijft groot. In slechts één op de tien middelgrote centra en binnensteden ligt de leegstand op of onder een gezond niveau van 4 á 5%. Voor bijna een half miljoen vierkante winkelmeters zal in deze centra een (alternatieve) invulling gezocht moeten worden. Dit in een mix waarin winkelen, recreëren, werken en wonen steeds meer vervlecht raken. Er is daarbij een samenhangende strategie nodig waarbij economische verbreding van het ruimtelijk-functioneel profiel en het vergroten van de verblijfskwaliteit hand in hand gaan.

Handelingsperspectieven voor toekomstbestendige centrumgebieden

Toekomstbestendige centrumgebieden zijn plekken die relevant zijn voor de doelgroepen in het verzorgingsgebied. Het gaat daarbij naast een passende en bredere functiemix om alle facetten die een centrumbezoek tot een aangename ervaring maken. Van de parkeerplek, fietsenstalling of OV-halte tot de winkeldeur en alles daartussen. In ons whitepaper ‘marktverwachtingen retail 2023-2025’ gaan we in op de diverse handelingsperspectieven. Het realiseren van werkplinten, vergroting van functiemenging, beter benutten van verdiepingen en inpassen van vernieuwende concepten vormen daarbij de spil.