80% Winkelbeleggers wil lege winkelpanden transformeren
Om het oplopende aantal lege winkelpanden in binnensteden tegen te gaan willen winkelbeleggers panden transformeren. Zij ervaren echter belemmeringen, zoals winstgevendheid, bestemmingsplannen en parkeernormen. Transformatie komt hierdoor traag op gang en plannen worden stopgezet. Winkelbeleggers roepen gemeenten op tot meer regie. Dit blijkt uit onderzoek van Stec Groep onder landelijke winkelbeleggers in binnensteden en middelgrote centra. Het Rijk stelt de komende jaren € 100 miljoen ter beschikking om lege winkels te transformeren.
Winkelbeleggers zetten vanwege coronacrisis vaker in op transformatie
80% van de winkelbeleggers wil de komende jaren lege winkelpanden transformeren. Volgens driekwart heeft de coronasituatie de noodzaak hiertoe vergroot. Beleggers hebben vooral plannen in de vijftien grootste binnensteden en in middelgrote centra van steden met minimaal 50.000 inwoners. De helft beoordeelt de verhuurbaarheid van winkels in deze centra als (zeer) matig. Grote winkelpanden in middelgrote centra zijn het meest uit de gratie, aldus 95% van de beleggers.
“Er is een golf aan transformaties op komst”, zegt Martijn Exterkate (adviseur retail Stec Groep). “Winkelstraten staan al jaren onder druk. Door de coronasituatie hebben winkeliers grote schulden opgebouwd. Beleggers houden rekening met faillissementen wanneer op 1 oktober de steunpakketten stoppen. Daar komen vaak geen winkels meer voor terug. De leegstand is bovendien nu al te hoog. Voor veel vastgoedpartijen is transformatie daarom een aantrekkelijk perspectief. Eerder waren zij terughoudend vanwege te hoge boek- en huurwaarden, maar deze waarden dalen nu juist, ook in de hoofdwinkelstraten.”
Figuur 1: Hoe beoordeelt u de verhuurbaarheid van de volgende winkelmetrages de komende jaren?
Winstgevendheid, bestemmingsplannen en parkeernormen grootste belemmeringen
Alle beleggers ervaren belemmeringen bij transformatieprojecten. Zeven op de tien noemt het komen tot een rendabele businesscase als grootste belemmering. Met name kosten voor aanpassingen van het pand, planologische beperkingen in bouwhoogte en stedenbouwkundige eisen drukken op de businesscase. Naast winstgevendheid staan vooral het ontbreken van mogelijkheden in bestemmingsplannen (45%), parkeernormen (45%) en samenwerking met gemeenten (40%) projecten in de weg. Gemeenten zijn op hun beurt kritisch over de samenwerking met vastgoedpartijen bij transformaties. Deze krijgt een krappe voldoende (5,8), zo blijkt uit eerder onderzoek van Stec Groep (2020) onder 120 gemeenten.
Figuur 2: Welke belemmeringen ervaart u bij (uw plannen voor) transformatieprojecten?
Winkelbeleggers: meer regie van gemeenten nodig om transformatie mogelijk te maken
Beleggers willen meer regie van gemeenten om leegstand te verminderen en transformatie te stimuleren. Negen op de tien beleggers vraagt om een actuele en langjarige visie op de binnenstad met aandacht voor transformatie. Eenzelfde groep van 90% roept op tot flexibilisering van ruimtelijke kaders in gebieden met veel leegstand. Twee derde van de beleggers pleit voor het verminderen van plancapaciteit voor detailhandel op kansarme locaties, zodat marktdruk ontstaat op kansrijke plekken. Volgens zes op de tien beleggers kunnen transformaties versneld worden door investeringen in de openbare ruimte en een tegemoetkoming in verbouwingskosten om een onrendabele top te beslechten. Tot slot pleit een op de vijf beleggers voor actief grondbeleid van gemeenten, via het aankopen van incourant vastgoed.
“Gemeenten moeten vol aan de slag, samen met vastgoedpartijen en ondernemers”, zegt Martijn Exterkate. “Veel gemeenten hebben goede ambities, maar het beleid en de uitvoering blijven regelmatig achter. Vastgoedeigenaren lopen tegen teveel barrières aan en in binnenstadvisies is de transformatieaanpak te weinig concreet. Dit in combinatie met versnipperd eigendom in veel binnensteden maakt dat gemeentelijke regie noodzakelijk is.” Hij wijst op de urgentie van het probleem: “Niets doen betekent dat investeringen uitblijven en de leegstand steeds structureler wordt. Daar is niemand bij gebaat.”
Figuur 3: Welke rol verwacht u van gemeente in de transformatieopgave in binnensteden en middelgrote centra?
Beleggers zien meeste kansen voor transformatie naar horeca, leisure en wonen
Horeca en leisure zijn het meest kansrijk als nieuwe invulling van winkelpanden in hoofdwinkelstraten volgens de beleggers. Ook flexibele kantoorruimte wordt vaak genoemd. In aanloopgebieden zien beleggers kansen voor wonen, horeca en ambachten. Voor leegstaande verdiepingen biedt wonen het meeste perspectief, al zien beleggers ook kansen voor horeca, sociaal-maatschappelijke functies en kantoorruimte. Vergeleken met de afgelopen vijf jaar neemt volgens beleggers binnen de transformatieprojecten vooral het aandeel leisure en flexibele kantoorruimte toe. Het aandeel woningen en horeca blijft onverminderd hoog.
Figuur 4: Welke functies acht u kansrijk bij transformatie van structurele leegstand van de plint in winkelpanden?
Bovenstaande conclusies volgen uit onderzoek dat Stec Groep heeft uitgevoerd onder grote landelijke beleggers in winkelvastgoed in binnensteden en middelgrote centra. Ze hebben een gezamenlijk bezit van circa 10.000 winkelpanden (ruim € 13 miljard) in binnensteden en middelgrote centra in alle provincies.
Meer informatie?
Heeft u een vraag na het lezen van dit artikel?
Onze adviseurs staan u graag te woord of bel met 026 – 751 41 00.
