Gemeenten verhogen wederom grondprijzen voor 2025

De grondprijzen voor woningbouw en bedrijventerreinen blijven stijgen in Nederland, zo blijkt uit ons benchmarkonderzoek onder 140 gemeenten. De schaarste aan beschikbare grond, hogere vastgoedprijzen, veranderende wetgeving en strategische keuzes van gemeenten zorgen voor nieuwe verhogingen.

Woningbouwgrond: stijgende prijzen ondanks betaalbaarheidseisen

De afgelopen jaren zijn de grondprijzen voor woningbouw structureel gestegen. In 2024 rapporteerde 57% van de gemeenten een prijsstijging, met een landelijk gemiddelde van +3,3%. Zuid-Nederland liep voorop met een gemiddelde stijging van +5,0%. Deze ontwikkeling hangt samen met de hogere verkoopprijzen van woningen (vrij-op-naam) die sterker zijn gestegen dan de bouwkosten.

Voor 2025 verwachten gemeenten een gemiddelde grondprijsstijging van +3,4% door te voeren voor woningbouwlocaties. De grootste stijgingen zullen plaatsvinden in Oost-Nederland, met een gemiddelde stijging van +4,3%. Gemeenten geven aan dat deze stijging komt door de blijvende druk op de woningmarkt. Tegelijkertijd zijn de gemiddelde bouwkosten per nieuwbouwwoning licht gedaald, wat een verdere verhoging van de residuele grondwaarde als gevolg heeft.

Figuur 1: Verwachte stijging grondprijzen voor woningbouw per regio in 2025

Invloed van wetgeving: betaalbaarheid onder druk

Met de inwerkingtreding van de Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) hebben gemeenten te maken met strengere eisen aan de betaalbaarheid van het nieuwbouwprogrogramma. Twee derde van alle nieuwbouw moet vallen in het betaalbare segment en 30% in sociale huur. Veel gemeentelijke woningbouwprogrammeringen voldoen nog niet aan deze eisen. Slechts 30% van de gemeenten geeft aan dat er sprake gaat zijn van herprogrammering. Onze verwachting is dat dit hoger uit gaat vallen. We signaleren dat de urgentie en reikwijdte van de herprogrammeringsopgave nog onvoldoende wordt gevoeld bij afdelingen grondzaken van gemeenten.

Bedrijventerreinen: toenemende schaarste, stijgende prijzen

Ook op de markt voor bedrijventerreinen zijn prijsstijgingen zichtbaar. In 2024 verhoogde 50% van de gemeenten de grondprijzen, gemiddeld met +3,3%. Gemeenten in Noord-Nederland voerden de sterkste stijging door, met +5,3%. Deze trend zet zich door in 2025, met een prijsverhoging van gemiddeld +2,6%.

De belangrijkste factor achter deze prijsontwikkeling is de krapte op de markt. De vraag naar bedrijfskavels blijft hoog, met name voor logistieke bedrijven en regionale bedrijvigheid. Tegelijkertijd blijven uitbreidingen van het areaal beperkt door knelpunten, zoals een overbelast energienet en regelgeving en keuzes rondom het faciliteren van de behoefte.

Figuur 2: Verwachte stijging grondprijzen bedrijventerreinen in 2025

Differentiatie in grondprijzen

Opvallend is dat steeds meer gemeenten specifieke tarieven hanteren voor bepaalde sectoren in de bedrijfsruimtemarkt. Het aandeel G40-gemeenten dat lagere prijzen vraagt voor stadsverzorgende en creatieve bedrijvigheid is verdubbeld naar 54% bijvoorbeeld in gemengde stedelijke gebieden. Dit reflecteert een strategisch beleid om diversiteit en economische veerkracht te waarborgen.

Gemeenten hebben (weer) meer grond aangekocht dan vorig jaar

Het aandeel gemeenten dat actief (situationeel) grondbeleid voert, groeit. In 2024 gaf 77% aan in de afgelopen twee jaar grond te hebben aangekocht, een stijging ten opzichte van 2023 (74%). Strategisch belang is daarbij de belangrijkste drijfveer, gevolgd door het versnellen van de woningbouw en het dienen van algemeen maatschappelijk belang.

De bereidheid tot grondaankoop blijft groot. 80% van de gemeenten heeft plannen om in de komende twee jaar nieuwe gronden te verwerven. Dit is echter niet zonder risico’s, gezien de doorlooptijd van nieuwbouwprojecten (10 jaar) en gedurende die tijd fluctuerende economische omstandigheden. Hoewel de risico’s beperkt lijken door de aanhoudende vraag naar (betaalbare) woningen en bedrijfskavels, blijft een scherpe sturing essentieel.

Figuur 3: Ontwikkeling (voornemen tot) grondverwerving 2019-2024

Bron: Benchmark gemeentelijk grond(prijs)beleid 2019-2024, Stec Groep.

Circa 30% van de gemeenten neemt (nog) geen maatregelen in het grond(prijs)beleid om de betaalbaarheid van nieuwbouw te bevorderen

Bijna 30% van de gemeenten neemt momenteel geen maatregelen om de betaalbaarheid van nieuwbouw specifiek via het grondprijsbeleid te bevorderen. Toch groeit het besef dat differentiatie in grondprijzen een belangrijk instrument is. Onder de G40-gemeenten onderscheidt 56% grondprijzen gedifferentieerd naar woningtype en prijs. Een derde heeft specifieke grondprijzen voor middeldure huurwoningen. Beide maatregelen kunnen de haalbaarheid van nieuwbouwprojecten bevorderen.

Nieuwe instrumenten: planbatenheffing, grondbelasting en Rijksgrondfaciliteit

De mogelijke invoering van een planbatenheffing en een belasting op onbebouwde grond houdt gemeenten bezig, maar de verwachte impact blijft onzeker voor gemeenten. 40% van de gemeenten geeft aan onvoldoende duidelijkheid te hebben over de precieze gevolgen van deze instrumenten. De planbatenheffing is bedoeld om een deel van de waardestijging van grond, door bestemmingswijzigingen, terug te laten vloeien naar de overheid. Dit kan extra middelen genereren, maar roept ook vragen op over de uitvoering en complexiteit.

Doel van de belasting op onbebouwde grond met een woonbestemming is speculatie tegengaan en gemeenten helpen gronden sneller te benutten voor woningbouw. Gemeenten verwachten dat de implementatie (op korte termijn) kan leiden tot hogere kosten voor ontwikkelaars, wat een remmend effect op bouwinitiatieven kan hebben.

Gemeenten zijn positiever over het oprichten van een Rijksgrondfaciliteit. Maar liefst 73% staat hier positief tegenover, waarbij 15% het instrument als een ‘sterke bijdrage’ of zelfs ‘onmisbaar’ noemt voor het behalen van de woningbouwdoelstellingen. De Rijksgrondfaciliteit kan bijdragen door leningen te verstrekken of grondposities strategisch te verwerven en te ontwikkelen. Dit biedt kansen om versnelling in woningbouwprojecten te brengen en helpt de betaalbaarheid van woningen te verbeteren, vooral in het betaalbare segment waar de druk het grootst is.

Adviseur Erik de Leve: ‘Het blijft van groot belang dat gemeenten marktconforme en passende grondprijzen vragen. Door het grote tekort aan betaalbare woningen en de inwerkingtreding van de Wet versterking regie volkshuisvesting zullen grondexploitaties mogelijk onder druk komen te staan. Herprogrammering, verdichting of andere knoppen die het resultaat van grondexploitaties verbeteren zullen vaker moeten worden toegepast. Dit betekent onder andere dat er scherpere keuzes gemaakt moeten worden tussen bijvoorbeeld kwaliteit of uitstraling van de woningen, inrichting van de woonomgeving of duurzaamheidseisen.’

Hieronder kunt u het rapport Benchmark Gemeentelijke Grondprijzen 2024-2025 aanvragen. Deze is niet voor publicatie.