Gemeenten verhogen grondprijs wonen (+2,4%), ondanks omslag in de markt

Voor 2023 voert 46% van de gemeenten een grondprijsstijging door, maar de gemiddelde prijsstijging van 2,4% is minder hoog dan in 2022 (4,5%). Gemeenten lopen echter meer risico dan in het recente verleden en uit de gemiddelde grondprijsstijging blijkt dat dit nog niet is vertaald in het grondprijsbeleid van 2023. Als gemeenten op residuele wijze hun grondprijzen berekenen zou de grondprijs in veel gevallen zo’n 10 tot 20% dalen. Dit komt door de gedaalde woningprijzen en de gestegen stichtingskosten. De gemiddelde koopprijzen van bestaande woningen liggen echter nog wel hoger dan in dezelfde periode twaalf maanden geleden. De prijzen van het nieuwbouwaanbod stijgen nog wel door de stijgende bouwkosten en doordat de woningen in lopende nieuwbouwprojecten niet snel goedkoper worden aangeboden. De verwachting is dat ook hier een daling snel merkbaar zal zijn. Het verschil tussen daling van de residuele grondwaarde en grondprijsstijging kan onder andere verklaard worden doordat A) gemeenten in het verleden geen marktconforme grondprijzen hebben gehanteerd B) de gemeente grond tegen een te hoge prijs heeft aangekocht C) recent nog grond verkocht is tegen hogere prijzen D) dit politiek gevoelig ligt. Het risico dat gemeenten lopen binnen hun grondexploitaties is vanwege dit verschil tussen de waarde- en prijsontwikkeling flink toegenomen. Dit blijkt uit de jaarlijkse Benchmark gemeentelijke grondprijzen 2022-2023 van ruimtelijk-economisch adviesbureau Stec Groep. Gemeenten handelen nog niet naar de omslag in de markt, aldus Stec Groep, dat gemeenten oproept de effecten van koopkrachtdaling, rentestijging en bouwkostenstijging niet te onderschatten. Ook het nieuwe woonbeleid van het Rijk, onder andere gericht op een gereguleerde middenhuur, heeft forse invloed op de haalbaarheid van nieuwbouwontwikkelingen.

Gemeenten matigen de grondprijsstijging voor wonen

Nu de marktwaarde van woningen onder druk staat zien we dat gemeenten nadenken over het aanpassen van hun grondprijsbeleid. Het aandeel gemeenten dat de grondprijzen voor woningbouw verhoogt voor het volgende jaar is fors gedaald van 70% in 2021 naar 46% in 2022. De prijsstijging verschilt naar grootte van de gemeente. De stijging is gemiddeld het grootst in kleine gemeenten (+3,3%) en het kleinst in de G40 (+1,35%). Het aandeel van de gemeenten dat de grondprijs verlaagt is meer dan verdubbeld: van 5% in 2021 naar 11% in 2022 net als het aandeel dat de prijzen gelijk laat: van 9% naar bijna 20%. Zie figuur 1. Voor sociale huurwoningen laat ongeveer 35% van de gemeenten de grondprijs ongemoeid. Ongeveer 28% zal een prijsstijging doorvoeren en 3% verwacht een daling toe te passen.

Figuur 1: Gerealiseerde (2021-2022) en verwachte (2022-2023) ontwikkeling grondprijzen woningbouw

De belangrijkste reden voor deze grondprijsontwikkelingen is volgens 59% van de gemeenten de gestegen vastgoedwaarde (VON-prijzen). De ontwikkeling van de stichtingskosten en het actualiseren van de grondprijzen volgen beide met 20%.

Betaalbaarheid woningen staat onder druk door gestegen stichtingskosten

Veel gemeenten stellen hun grondprijs vast door een combinatie van de residuele en comparatieve methode en/of de waardebepaling door een onafhankelijk adviseur. Hierdoor vindt 96% van de gemeenten haar grondprijzen voor woningbouw marktconform. Ook valt op dat 25% van de gemeenten vindt dat de grondprijzen van de meeste van haar omliggende gemeenten niet marktconform zijn. Daarnaast geldt dat circa 40% van de gemeenten aangeeft geen maatregelen te hanteren in het grond(prijs)beleid om de betaalbaarheid van woningen te verbeteren ondanks de sterk gestegen woningprijzen en hoge stichtingskosten. Circa 60% hanteert daarvoor wel één of meer andere maatregelen, zoals maximale VON-prijzen (42%) en specifieke prijzen voor middenhuurwoningen (28%) of maatschappelijk gebonden eigendom (12%) zoals terugkoop en aanbiedverplichtingen. Aangezien gemeenten de grondprijzen nog laten stijgen met 2,4% en de bouwkosten met 6,1% zijn gestegen, staat daarmee de ontwikkeling van betaalbare woningen verder onder druk. Stec Groep onderzoeker Erik de Leve: “We roepen gemeenten op, indien ze bewust kiezen voor het verlagen van de grondprijzen om dit actief te koppelen aan het verbeteren van de betaalbaarheid en de prijsverlaging te koppelen aan minimumeisen voor goede minimale woningoppervlaktes en afwerkingsniveau.“

Grondprijsstijging bedrijventerreinen bijna verdubbeld, maar voorgenomen verhoging daalt

Voor 2022 verhoogde 55% van de gemeenten de grondprijs voor bedrijventerreinen. Gemiddeld steeg de grondprijs met 3,0% ten opzichte van 1,7% in 2021. Voor 2023 verwacht 45% van de gemeenten de grondprijs te verhogen met gemiddeld 2%. De vraag naar locaties voor bedrijvigheid is aanhoudend groot. We zien dat in veel gemeenten hogere transactieprijzen in de markt worden gerealiseerd dan op basis van het gemeentelijk grondprijsbeleid verwacht kan worden. Residueel rekenen draagt bij aan meer marktconforme en daarmee hogere grondprijzen dan uit het grondprijsbeleid van veel gemeenten voortkomt. Nu bepaalt slechts 29% van de gemeenten de grondprijs residueel (35% in 2021). 70% hanteert de comparatieve methode en 58% kiest (daarnaast) voor taxatie/waardebepaling door een onafhankelijke adviseur. Toch vindt 90% van de gemeenten de eigen grondprijzen voor bedrijventerreinen marktconform.

Gemeenten blijven grond aankopen, maar het risicoprofiel stijgt

In de afgelopen twee jaar heeft bijna 70% van de gemeenten grond aangekocht voor woningbouw. Voor komend jaar verwacht 78% dit te doen. Van de 30% die geen grond heeft aangekocht is 58% van plan dat de komende twee jaar wel te gaan doen. Dat is een forse stijging ten opzichte van vorig jaar. In 2021 verwachtte 41% van de gemeenten die geen grond hadden gekocht dit wel te gaan doen.

Van alle gemeenten voert 32% een actief grondbeleid en handelt daarmee in grond. Eenzelfde aandeel voert vooral een passief, faciliterend grondbeleid. Circa 36% voert een situationeel grondbeleid, ofwel een combinatie van actief en faciliterend grondbeleid. Ongeveer 90% van de gemeenten mag daarbij risico’s lopen binnen de gestelde gemeentelijke kaders. Redenen voor het actieve grondbeleid zijn strategische redenen (31%), het versnellen van de woningbouw (30%) en het dienen van algemeen maatschappelijke belangen. Bij versnellen van de woningbouw gaat het daarbij, meer dan bij de andere genoemde redenen, vooral om grotere locaties.

Erik de Leve: “We raden gemeenten die grond aankopen aan zich bewust te zijn van het feit dat op basis van de recente marktontwikkelingen de residuele grondwaarde inmiddels 10-20% lager ligt. Daar komt bij dat het nieuwe woonbeleid van het Rijk voor middenhuur ertoe leidt dat de grondopbrengsten van gemeenten dalen (net als die van private marktpartijen) aangezien de lagere woningexploitatiewaardes via de residuele methode leiden tot lagere grondwaardes. In de gemeentelijke exploitaties blijft de gebiedsontwikkeling onberoerd maar dragen de gemeenten het verlies. In de andere gevallen heeft het consequenties voor de private eigenaren. Twee derde van de gemeenten handelt hier nog niet naar of heeft dit nog onvoldoende scherp in het vizier. Gemeenten moeten zich ervan bewust zijn dat ze in ieder geval met voorzichtige rendementen, maar mogelijk ook met verliezen moeten rekenen. Vergeet in tijden van economische neergang niet een van uw belangrijkste partners in de woningbouwopgave te betrekken; de woningcorporaties. Deze partijen zijn bij uitstek geneigd en in staat om te blijven investeren in economisch onzekere tijden. Hetzelfde geldt voor institutionele beleggers.”