Doorbraak mogelijk voor 70.000 extra woningen in binnensteden door energielabels winkels

Naast optoppen bestaat er nog een mogelijkheid om binnenstedelijk veel woningen toe te voegen. De locaties zijn er al: in 50.000 winkelpanden staan al decennialang verdiepingen leeg. Regelgeving, kosten en ontwerptechnische uitdagingen houden momenteel de ombouw naar woon- of werkruimte tegen. Terwijl we zitten te springen om snel woningen toe te voegen. Er is echter een doorbraak mogelijk. Dat momentum is nu. Winkelpanden moeten hoogstwaarschijnlijk in 2025 verplicht beschikken over energielabel C of D. Veel winkelpanden hebben een laag energielabel. Dit vastgoed moet dus verduurzaamd worden. Door dit investeringsmomentum te combineren met de aanpak van lege verdiepingen kunnen substantieel woningen en werkruimtes worden toegevoegd. De potentie is enorm: minimaal 70.000 woningen. Naast de noodzakelijke woningen en energiebesparing verlaagt het ook de lasten voor winkeliers en horecaondernemers die momenteel gebukt gaan onder hoge kosten. Het verzilveren van deze kansen vereist een omslag in denken en doen.

Grote ruimtedruk vraagt om versnelde aanpak

De schaarste op de woning- en bedrijfsruimtemarkt geeft aanleiding om verder te kijken dan de traditionele locaties. Dit vormt tezamen met (verplichte) verduurzaming van winkelpanden mogelijkheden om kansen te verzilveren. Er zijn bovendien volop bedrijfseconomische overwegingen om te investeren. Lege verhuurde vierkante meters leveren geen geld op en hoge energieprijzen stuwen de kosten. Door nu ‘groots’ te investeren worden op termijn de vruchten geplukt.

Creatieve oplossingen bij verduurzaming en woningbouw

Door het combineren van verduurzamen van winkelvastgoed en herontwikkeling van verdiepingen kunnen meters worden gemaakt. Dit vraagt om creatieve ontwerpoplossingen. We delen graag enkele voorbeelden:

Tochtsluis met inpandige lift. Een tochtsluis is de belangrijkste maatregel om warmteverlies tegen te gaan. Door aan de zijkant een liftdeur aan te laten sluiten is de ‘opgang’ voor de bewoners boven de winkel op dezelfde meters te realiseren. Dit voorkomt energie slurpend warmteverlies van openstaande winkeldeuren met minimaal verlies aan winkelruimte.
Plafondisolatie combineren met realisatie van woningen. Hierdoor is er substantieel minder warmteverlies in de winkel dan bij een kale verdieping waar warmte ‘weglekt’.
Circulair warmtewisselsysteem. Waar winkels vaak overdag verwarmd worden is er na sluiting in de avond en nacht sprake van warmteverlies. Woningen boven de winkels kunnen hier juist van profiteren door de warmte te benutten.

Specifieke aandacht is nodig voor monumenten die in historische binnensteden veelvuldig aanwezig zijn. Waar deze panden door een laag energielabel mogelijk uitgesloten worden, zijn hier wel allerlei toepassingen mogelijk. Dit vraagt om lokaal maatwerk. Daarnaast kunnen vastgoedeigenaren een ander huurbeleid voeren. Denk aan een casco+-huurcontract (waarbij de vastgoedeigenaren ook eigendom worden van de installaties) of korting op de huurprijs bij duurzaamheidsmaatregelen door de huurder.

Effectieve aanpak vraagt om anders denken en doen

Het tempo voor ombouwen van lege verdiepingen ligt laag. Het gaat jaarlijks om 600 woningen, waar de totale potentie op minimaal 70.000 woningen ligt (zie whitepaper onderaan dit artikel). Op drie elementen zijn verbeterslagen mogelijk:

Meer maatwerk in lokale regelgeving: er zijn kosten-opdrijvende factoren vanuit lokale regelgeving in programma (aandeel betaalbaar, aantallen, minimumomvang), parkeerbeleid, beperkingen in bouwhoogte en eisen vanuit de monumentale status van panden. Gecombineerd met relatief hoge verbouwingskosten in de binnenstad staan businesscases soms onder druk. Er is meer lokaal maatwerk in regelgeving nodig: woningen zijn wenselijker dan structurele leegstand.
Van pand- naar blokniveau: om verdiepingen te ontsluiten is een aparte opgang/trap nodig. In sommige gevallen kan dit enkel via de voorkant, waardoor de winkelplint verkleind moet worden. Op duurdere winkellocaties is dit relatief kostbaar (lagere winkelhuurprijs en verhuurbaarheid). Een aanpak van pand- naar blokniveau levert kostenvoordelen op: zo kunnen verdiepingen van meerdere panden tegelijk ontsloten worden. De ontwerpoplossingen zijn aanwezig.
Verevening van kosten en baten: versnipperd eigendom in binnensteden belemmert een gezamenlijke aanpak op blok- en straatniveau. Er zijn daarom win-win-coalities nodig waarbij de kosten en baten van de investering gedeeld worden. Oplossingen zijn het oprichten van gezamenlijke VvE, kadastrale splitsing van verdiepingen en afspraken over kostencompensatie. Een meer sturende aanpak is het instellen van een (revolverende) ontwikkelmaatschappij.

Meer samenwerking en druk vanuit de overheid nodig bij verduurzaming winkelpanden

Waar in de woning- en kantorenmarkt al jaren concrete stappen worden gezet in verduurzaming, blijft de winkelmarkt achter. Twee derde van de horeca- en winkelpanden heeft nog geen energielabel (bron: Locatus, 2023). Naar schatting hebben ruim 150.000 winkelpanden een energielabel D/E/F. Door lage druk vanuit de overheid maar ook de consument is er tot op heden weinig urgentie. Ook speelt beperkte samenwerking tussen de winkelier en vastgoedeigenaar een rol. Zo heeft de vastgoedeigenaar in veel gevallen enkel verantwoordelijkheid voor de algemene ruimten en het casco. De winkelier zorgt voor installaties en verdere afbouw. Meer samenwerking is nodig voor een slagvaardige en integrale aanpak.

Een lokale aanpak om direct mee te starten

Het samenspel van overheid en markt is cruciaal voor het succesvol realiseren van 70.000 woningen en verduurzaming van het winkelvastgoed. Ook zijn er kansen voor werkfuncties op verdiepingen: zo zijn er bedrijven op de bedrijventerreinen aanwezig die uitstekend in een binnenstadsomgeving passen. Een regierol vanuit de overheid is noodzakelijk.

Een bruikbaar stappenplan voor overheden om mee aan de slag te gaan:

Breng in beeld waar de investeringskansen liggen. Welke verdiepingen van winkelpanden staan leeg? Waar zijn woningen of werkfuncties goed in te passen? Waar is er al een opgang aanwezig of is deze goed te realiseren? Waar is een combinatie-aanpak op blokniveau mogelijk? En waar is optoppen mogelijk? Antwoorden op deze vragen zijn overzichtelijk in beeld te brengen met de Beter Benutten Verdiepingen-tool in van Stec Groep die op maat voor de binnenstad de kansrijke locaties en investeringskansen in beeld brengt.
Voer een proactieve aanpak met vastgoedpartijen. Nu is het moment om proactief gesprekken te voeren en aan de slag te gaan. Breng (beleidsmatige) belemmeringen en kansen in beeld en stroomlijn deze waar mogelijk. Zorg voor interne en externe urgentie en draagvlak door de (maatschappelijke) meerwaarde inzichtelijk te maken. Leidend is: er vol op inzetten, de samenwerking zoeken, consortia maken (die per case verschillen), acties uitvoeren en daardoor resultaten behalen.
Maak plannen financieel haalbaar via optoppen. Om een verdienmodel voor investeringen te maken is een drietrapsraket mogelijk: verduurzamen, leegstand transformeren én optoppen van winkelpanden. Uit onderzoek van Stec Groep in opdracht van de Rijksoverheid blijkt dat de potentie groot is.
Zet landelijke en provinciale subsidies in. Verduurzaming van winkelvastgoed krijgt langzaam meer aandacht vanuit het Rijk en de provincies. Zo zijn er enkele subsidies zoals de regeling verduurzaming mkb (SVM). We roepen het Rijk op een nieuwe subsidie in het leven te roepen, specifiek gericht op het realiseren van woningen boven winkels in combinatie met verduurzaming. Naast een belangrijke signaleringsfunctie versnelt dit de transitie.