Doorbraak mogelijk voor 70.000 extra woningen in binnensteden

In veel Nederlandse binnensteden staan boven winkelpanden al jarenlang verdiepingen leeg. Tegelijkertijd is de druk op de woningmarkt groot en groeit de behoefte aan werkplekken in stedelijke gebieden. De combinatie van deze ruimtedruk met verduurzaming van winkelvastgoed biedt een kansrijke route: door leegstaande verdiepingen te transformeren in combinatie met verduurzaming kunnen naar schatting minimaal 70.000 woningen worden toegevoegd.

Deze aanpak vraagt om een integrale blik op vastgoed, regelgeving en samenwerking. Het momentum is er: landelijk wordt een verplicht energielabel C of D voorbereid. Veel winkelpanden hebben een laag energielabel en moeten worden aangepakt. Dat betekent dat eigenaren moeten investeren. Door deze investeringen te koppelen aan transformatie van leegstand ontstaat een robuust verdienmodel én maatschappelijke meerwaarde.

De potentie van verdiepingen boven winkels

Volgens onderzoek van Stec Groep staan boven circa 50.000 winkelpanden verdiepingen leeg. Vaak gaat het om casco-ruimten die niet zijn ingericht voor gebruik, mede door ontwerptechnische beperkingen, regelgeving en kosten. Toch zijn dit bij uitstek locaties waar woningen of werkfuncties goed inpasbaar zijn: centraal gelegen, goed bereikbaar en met bestaande voorzieningen in de directe omgeving.

Een robuust verdienmodel ontstaat door de combinatie van verduurzaming, transformatie én optoppen. Uit onderzoek van Stec Groep in opdracht van de Rijksoverheid blijkt dat deze drietrapsraket in veel gevallen financieel haalbaar is.

Slim combineren: verduurzaming én woningbouw

Het combineren van verduurzaming en transformatie vraagt om slimme ontwerpkeuzes. Enkele voorbeelden:

Tochtsluis met inpandige lift. Een tochtsluis voorkomt warmteverlies bij openstaande winkeldeuren. Door hier een inpandige lift in te integreren, ontstaat een opgang naar de bovenliggende woningen zonder extra ruimtebeslag. Dit is vooral relevant in compacte winkelstraten.
Plafondisolatie. Bij het realiseren van woningen op een kale verdieping is er vaak sprake van warmteverlies naar boven. Door plafondisolatie toe te passen, wordt dit verlies beperkt en verbetert het energielabel van de winkelruimte.
Circulair warmtegebruik. Winkels worden overdag verwarmd, terwijl woningen vooral ’s avonds warmte nodig hebben. Door slimme installaties kunnen deze functies elkaar aanvullen, wat leidt tot lagere energiekosten en minder verspilling.

Bij monumentale panden is maatwerk nodig. Hoewel verduurzaming hier complexer is, zijn er wel degelijk mogelijkheden. Ook andere huurconstructies kunnen bijdragen: bijvoorbeeld casco+-contracten waarbij de eigenaar ook verantwoordelijk is voor installaties, of huurkorting bij duurzame investeringen door de huurder.

Van denken naar doen: drie verbeterslagen

De transformatie van leegstaande verdiepingen verloopt nu traag: jaarlijks worden slechts circa 600 woningen gerealiseerd. Om de potentie van 70.000 woningen te benutten, zijn drie verbeterslagen nodig:

Lokaal maatwerk in regelgeving. Lokale regels rond woningtypen, parkeernormen, bouwhoogte en monumentenstatus kunnen transformatie bemoeilijken. Door meer maatwerk toe te passen – bijvoorbeeld via gebiedsgerichte beleidsregels – ontstaat ruimte voor haalbare businesscases.
Van pand- naar blokniveau. Een opgang naar de verdieping is vaak lastig te realiseren binnen één pand. Door op blokniveau te werken – bijvoorbeeld via gezamenlijke ontsluiting – dalen de kosten en stijgt de haalbaarheid. Dit vraagt om samenwerking tussen eigenaren en ontwerpers.
Verevening van kosten en baten. Binnensteden kennen vaak versnipperd eigendom. Een gezamenlijke aanpak vraagt om mechanismen om kosten en baten te verdelen, zoals gezamenlijke VvE’s, kadastrale splitsing of een ontwikkelmaatschappij die investeringen coördineert en financiert.

Lokale aanpak: hoe gemeenten direct kunnen starten

Gemeenten kunnen direct aan de slag met een gerichte aanpak. Stec Groep ontwikkelde hiervoor de Beter Benutten Verdiepingen-tool, waarmee kansrijke locaties en investeringsmogelijkheden in beeld worden gebracht. Stec Groep hielp bijvoorbeeld gemeenten Nijmegen en Den Helder.

Deze tool helpt bij het identificeren van:

Leegstaande verdiepingen met potentie
Locaties waar opgangen al aanwezig zijn of goed te realiseren zijn
Gebieden waar optoppen mogelijk is
Blokken waar een gezamenlijke aanpak haalbaar is

Daarnaast adviseert Stec Groep gemeenten over de beleidsmatige randvoorwaarden die de financiële haalbaarheid vergroten en nodig zijn om transformatie te versnellen. Denk flexibeler parkeerbeleid, integrale oplossingen voor fiets parkeren, regels voor woningomvang en optoppen, financiële instrumenten, efficiëntere vergunningverlening en het verbeteren van samenwerking met vastgoedeigenaren.

Conclusie

De combinatie van leegstand en verduurzaming biedt een unieke kans om binnenstedelijk te verdichten. Met slimme ontwerpkeuzes, lokaal maatwerk en samenwerking tussen overheid en markt kunnen duizenden woningen en werkplekken worden gerealiseerd. De opgave is urgent, de potentie groot – aan de slag!