Meer gemeenten verlagen grondprijzen wonen, maar gemiddeld toch nog +0,23% stijging

Voor 2024 houdt een kwart van de gemeenten de grondprijzen voor woningbouw gelijk, een derde verhoogt de grondprijzen en 15% voert een daling door. Gemiddeld genomen verwachten gemeenten een grondprijsontwikkeling door te voeren van +0,23%, dus nagenoeg een vlakke lijn. Er lijkt een trendbreuk zichtbaar. Ten opzichte van voorgaande jaren is het aandeel gemeenten dat een daling van de grondprijzen doorvoert hoog. Van de G40-gemeenten verwacht zelfs een kwart grondprijzen te verlagen. Redenen voor gemeenten om grondprijzen te verlagen zijn: 1) sneller gestegen bouwkosten dan VON-prijzen, 2) aanhoudende hoge(re) inflatie en rente ondanks dat de vooruitzichten positief lijken, 3) het aanjagen van de nieuwbouw en 4) herprogrammering (onder invloed van de woondeals) richting meer betaalbare segmenten.

De gemeenten die stijgingen doorvoeren doen dit gematigd: circa 21% verhoogt met nul tot +2,5% en ongeveer 9% met +2,5% tot +5%.

Betaalbare segmenten nog wel in trek, ondanks vertraging in de nieuwbouw, maar kwart gemeenten heeft hiervoor géén aparte categorie opgenomen in het grondprijsbeleid

Uit het onderzoek blijkt dat in ieder geval een kwart van alle geplande nieuwbouwwoningen tussen 2023 tot en met 2025 vertraging oploopt of is stilgevallen. Projecten met grotere aandelen in meer betaalbare segmenten vinden het vaakst doorgang. Dit is tweeledig: aan de ene kant speelt de markt in op de grote vraag naar betaalbare woningen, aan de andere kant wordt hierop ingezet vanuit het woonbeleid (woondeals). Zo zien ontwikkelaars dat de vraag naar deze segmenten hoog blijft, terwijl in duurdere woningen de voorverkoopeisen moeizaam worden behaald. In sommige gevallen vragen ontwikkelaars al om herprogrammering om zekerheid van de afname van de nieuwbouw te borgen. Sinds 2023 heeft een kwart van de gemeenten meer dan voorheen te maken met herprogrammering. Uit het onderzoek blijkt dat dit met name gaat om de goedkopere segmenten (van duurdere koop of huur naar sociale koop, betaalbare koop, sociale huur en/of middenhuur), zo blijkt uit het onderzoek. Opvallend is dat een kwart van de gemeenten aangeeft ook anno 2023 nog géén aparte categorie te hebben opgenomen voor betaalbare segmenten zoals middenhuur. Met het oog op aankomend jaar waarin ook corporaties dit segment meer (moeten) gaan oppakken, is het verstandig wél een aparte categorie in het grondprijsbeleid op te nemen. Hanteer hierbij passende uitgangspunten en let erop dat corporaties voor het middensegment niet geborgd mogen lenen.

Grondprijsstijging voor bedrijventerreinen houdt ook in 2024 aan (+2,3%); vraag naar bedrijfskavels blijft hoog en uitbreiding nauwelijks mogelijk

Voor 2024 verwachten gemeenten voor bedrijventerreinen een gemiddelde grondprijsstijging door te voeren van +2,3%. Er is een aanhoudende grote vraag naar bedrijfskavels. Tegelijkertijd is het aanbod gering en ook moeilijk uit te breiden vanwege ruimtelijke afwegingen ten faveure van bijvoorbeeld wonen of gemengde stedelijke functies. Ook het overbelaste energienet en (stikstof)regelgeving liggen hieraan ten grondslag.

Gemeenten geven aan dat de prijsvorming voor bedrijfsgrond vooral tot stand komt door (onder andere) de comparatieve methode. Uit het onderzoek blijkt dat zelfs 20% van de gemeenten enkel comparatief de prijzen bepaalt. Deze gemeenten lopen hoogstwaarschijnlijk een flink deel van de waarde van de grond mis. Daarom is ons advies aan gemeenten om residueel te rekenen om zo de markt bij te houden en verschillende prijsmethodes met elkaar te combineren.

Uit het onderzoek kwam bovendien naar boven dat gemeenten vaker biedprocedures hanteren om grond te beprijzen en uit te geven. Vorig jaar gaf 2% van de gemeenten aan deze methode te hanteren en dit jaar is dat aandeel gestegen naar circa 13%. Dit is ingegeven door het Didam-arrest, aldus de gemeenten. De biedprocedure is ook een goede methode om de marktwaarde van grond te bepalen en daardoor slim om in te zetten voor prijsvorming van bedrijfskavels.

Steeds meer gemeenten kopen grond aan: 83% is van plan de aankomende twee jaar grond aan te kopen

Circa 98% van de gemeenten geeft aan te beschikken over grondposities voor woningbouw en/of bedrijventerreinen. Driekwart heeft de afgelopen twee jaar grond verworven en 83% is dat de aankomende twee jaar (weer) van plan. Uit de resultaten van onze voorgaande benchmarks is terug te zien dat het aandeel gemeenten dat grond aankoopt en dat van plan is voor de volgende twee jaar, ieder jaar toeneemt (zie figuur 3). Dit heeft er vooral mee te maken dat de gemeenten meer regie willen voeren in de grote ruimtelijke opgaven waar ze voor staan. Gemeenten noemen als redenen voor (de wens tot) grondaankopen dat zij strategisch aankopen, de woningbouw willen versnellen en het dienen van algemeen maatschappelijk belang.

We zien echter nog onvoldoende dat gemeenten bij de aankoop van grond voor woningbouw de dalende residuele waarde van grond (als gevolg van een hoger aandeel betaalbare woningen) verdisconteren in de aankoopwaarde.

Adviseur Erik de Leve: ‘In de huidige tijd is het belangrijk dat gemeenten een actueel en passend grondprijsbeleid en grondbeleid voeren. De opgaven zijn groot: denk aan het woningtekort, de (on)betaalbaarheid van wonen, het tekort aan werklocaties, hoge bouwkosten en de andere belangrijke ruimteclaims zoals die voor groen, recreatie en mobiliteit. Door passende prijzen te hanteren vragen gemeenten voor de grond wat die waard is en frustreren ze de opgaven niet. Gemeenten kunnen naast het prijsbeleid ook instrumenten uit het grondbeleid onder de Omgevingswet inzetten zoals kavelruil, het voorkeursrecht en het aangepaste kostenverhaal om de opgaven aan te pakken. Ook is het instrumentarium rondom een betere betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen uitgebreid met bijvoorbeeld, anti-speculatiebedingen, vereveningsfondsen of subsidies zoals de Startbouwimpuls, die kunnen bijdragen aan de opgaven. Ga bovendien met uw woningcorporaties om de tafel om de sociale huur en de middenhuur op te pakken.’