Gemeenten verhalen bij woningbouwontwikkelingen in 2025 ongeveer hetzelfde bedrag per woning als in 2023. Zo’n 60% van de gemeenten verhaalt € 1 tot € 5.000 per woning. Het kostenverhaal dekt de totale publieke kosten in gebiedsontwikkelingen nog altijd niet. Ook hebben veel gemeenten beperkt zicht op de verdeling en dekking van de afzonderlijke kostensoorten. Dit zijn opvallende resultaten uit het onderzoek ‘Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2025’ van ruimtelijk-economisch adviesbureau Stec Groep en Radboud Universiteit. Het resultaat valt samen met een periode waarin de financiële haalbaarheid van woningbouwprojecten onder druk staat.
Gemeenten zijn op grond van de Omgevingswet verplicht om gemaakte kosten voor publieke investeringen minstens ten dele te verrekenen met ontwikkelaars. Dat kan publiekrechtelijk via kostenverhaalregels in het omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) of een projectbesluit. In de praktijk blijft de anterieure overeenkomst het voorkeursinstrument. Het onderzoek van Stec Groep en Radboud Universiteit geeft inzicht in de omvang van het kostenverhaal via de anterieure overeenkomst, de kostensoorten, de mate van kostendekking, gemeentelijk kostenverhaalsbeleid, de kenmerken van bouwprogramma’s en de financiële bijdrage.
60% van de gemeenten verhaalt tot € 5.000 per woning
Het onderzoek naar de kostenverhaalsom per woning is grotendeels in lijn met de resultaten uit 2023. Ongeveer 60% van de gemeenten verhaalt € 1 tot € 5.000 per woning. Zo’n 20% verhaalt € 5.001 tot € 10.000 per woning en 5% verhaalt € 10.001 tot € 20.000. In 2020 was de groep gemeenten die € 5.001 tot € 10.000 verhaalde juist het grootst en bleef de groep gemeenten in de laagste categorie onder 30%.
Figuur 1: Gemiddeld kostenverhaal per woning met anterieure overeenkomst in 2025
Onder de Omgevingswet worden de te verhalen kosten ingedeeld in verschillende kostensoorten, gebaseerd op de Kostensoortenlijst Bijlage IV Omgevingsbesluit. In het onderzoek komen de volgende kostensoorten terug:
- Grond- en voorbereidingskosten
- Bouw- en woonrijp maken
- Infrastructuur en verkeer
- Nuts- en waterhuishouding
- Openbare ruimte en groen
- Gebiedsvoorzieningen en maatschappelijke functies
- Overige verhaalbare kosten
De verschillende kostensoorten worden grotendeels in gelijke mate verhaald. Opvallend is dat ongeveer 50% van alle gemeenten niet weet hoeveel zij per kostensoort verhalen.
Dit heeft waarschijnlijk twee oorzaken: mogelijk houdt dit verband met de veranderingen rondom de te verhalen kosten onder de Omgevingswet. Ook is de wet relatief recent ingevoerd, waardoor gemeenten de nieuwe systematiek nog niet volledig hebben doorgevoerd. Daardoor ontbreekt inzicht in de afzonderlijke kostensoorten.
Figuur 2: Dekkingspercentage naar kostensoort
Kostenverhaal is onvolledig
Naast de omvang van de verschillende kostensoorten is ook relevant in welke mate het kostenverhaal de gemaakte kosten dekt. Het kostenverhaal blijkt de totale publieke kosten in gebiedsontwikkelingen niet te dekken. Ook hier valt op dat een groot deel van de gemeenten (circa 60%) niet weet wat het dekkingspercentage van de verschillende kostensoorten is. Onder de 40% gemeenten die dit wel weten, wordt in vergelijking met eerdere jaren wel een groter deel van de kosten gedekt: in de helft van de gevallen gaat het om 76% tot 100% van de kosten voor bijna alle kostensoorten.
Beleid is belangrijk voor kostendekking, transparantie en inzicht
Gemeenten met vastgesteld kostenverhaalsbeleid leggen hun uitgangspunten voor kostenverhaal vast in beleidsdocumenten en/of nota’s. Dit zorgt voor meer duidelijkheid, consistentie en voorspelbaarheid in de toepassing van kostenverhaal. Gemeenten met beleid laten bovendien zien een hoger bedrag te verhalen per woning en een hogere dekkingsgraad en meer zicht op de dekkingspercentages van de kosten te hebben. Gemeenten zonder beleid geven vaker aan dat zij deze dekkingspercentages niet weten.
Financiële bijdrage nog beperkt ingezet
De afdwingbare financiële bijdrage is een nieuw instrument onder de Omgevingswet. Gemeenten kunnen ontwikkelaars hiermee financieel laten bijdragen aan ontwikkelingen die de kwaliteit van de fysieke leefomgeving verbeteren, maar die niet via het reguliere kostenverhaal kunnen worden verhaald. Deze bijdrage kan alleen worden opgelegd als daarvoor regels zijn opgenomen in het omgevingsplan en er sprake is van een functionele samenhang. Zo’n 20% van alle gemeenten legt een afdwingbare financiële bijdrage op. Voor de aanleg van infrastructuur van gemeentelijk of regionaal belang gebeurt dit het vaakst: in 30% van alle gemeenten.
Meeste gemeenten bepalen omvang kostenverhaal per project
Ongeveer 80% van de gemeenten berekent de omvang van het kostenverhaal per project en verhaalt deze kosten vervolgens zo nauwkeurig mogelijk. Slechts een handvol gemeenten maakt gebruik van vaste bedragen. Hoewel vaste bedragen mogelijk inboeten op flexibiliteit en maatwerk, kunnen ze wel bijdragen aan zekerheid en transparantie bij kostenverhaal. Zekerheid over kostenverhaal kan bijdragen aan versnelling van woningbouw, omdat ontwikkelplannen beter kunnen worden toegespitst op de uitgesproken doelen voor kostenverhaal.
De belangrijkste aanbevelingen aan gemeenten:
- Ontwikkel en actualiseer kostenverhaalsbeleid
- Vergroot het gemeentelijk inzicht in kosten en dekking
- Integreer kostenverhaal in de grond- en ontwikkelstrategie
De belangrijkste aanbevelingen aan het Rijk:
- Verbeter de toepasbaarheid van de kostensoortenlijst
- Onderzoek alternatieve systemen voor kostenverhaal
- Bied duidelijkheid over de balans tussen kostenverhaal en woningbouw
- Beperk de inbrengwaarde
Noot voor de pers
Hieronder vindt u de link naar het rapport Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2025. Dit is niet voor publicatie.
Download het rapport
Meer informatie?
Heeft u een vraag na het lezen van dit artikel?
Onze adviseurs staan u graag te woord of bel met 026 – 751 41 00.
