Gemeenten alerter en actiever inzake grond(prijs)beleid

Motivatie en monitoring doelen kan beter

In navolging van de gestegen woningprijzen hebben gemeenten ook de grondprijzen verhoogd. Meer dan voorgaande jaren zijn gemeenten hier alert op. Ook voeren ze vaker een actief grond(prijs)beleid voor woningbouw en voor bedrijventerreinen. Toch verhogen gemeenten de grondprijzen niet altijd marktconform. Dat kan samenhangen met de wens woningen betaalbaar te houden, met risicomijdend gedrag of een politieke keuze. Dit blijkt uit de jaarlijkse Benchmark Gemeentelijke Grondprijzen 2021-2022 van ruimtelijk-economisch adviesbureau Stec Groep. Als het gaat om grondwaardestijging ontbreekt het nog teveel aan bewustzijn, aldus Stec Groep, dat gemeenten oproept om de prijsverhogingen beter te motiveren en om te monitoren of de doelstellingen die zij met hun prijsbeleid willen behalen worden gerealiseerd.

Gemeenten alerter en actiever inzake grondprijsbepaling

Nu de marktwaarde van woningen en de grond onder die woningen in 2021 flink is gestegen zien we dat gemeenten alerter zijn geworden. Het aandeel gemeenten dat de grondprijzen voor woningbouw gelijk laat is dan ook gedaald van 20% in 2021 naar 7% voor 2022. Maar liefst 70% van alle gemeenten voert voor 2022 een grondprijsstijging voor woningbouw door. Vorig jaar deed slechts de helft dit. Die prijsstijging loopt uiteen van 2,5 tot 5,0% (30% van de gemeenten) en meer dan 5% (circa 30% van de gemeenten). Gemiddeld komt dit neer op een prijsstijging van 4,5%, waar dit over 2021 nog 3,75% was (zie figuur 1). Het zijn de G40-gemeenten waar de grondprijs het vaakst en het meest wordt verhoogd (met circa 4,8%).

Matige grondprijsstijging woningbouw kan maatschappelijk doel dienen, motivering noodzakelijk

Net als vorig jaar kiezen gemeenten voor een gematigde grondprijsstijging. Voor de marktsector woningbouw is een grondprijsstijging van 25 tot 30% aan de orde op basis van een puur residuele benadering (actueel en marktconform) waarin de reële prijsverhogingen uit de markt zijn doorberekend. Immers: de gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwkoopwoningen in de vrije sector was in het derde kwartaal van 2021 zo’n 13,6% hoger dan twaalf maanden daarvoor (Bron: NVM) en de bouwkosten zijn gestegen met circa 6,0% (Bron: aanbestedingsindex Bouwkostenkompas). Dat zou betekenen dat de grondprijzen nog niet marktconform zijn (de mate waarin hangt af van het aandeel vrije sector in het nieuwbouwprogramma). Wel is het zo dat gemeentelijke maatregelen om de betaalbaarheid van woningen te verbeteren, zoals afspraken over VON-prijsmaximalisatie, een drukkend effect hebben op de grondprijsstijging. Maar ook risicomijdend gedrag en politiek kunnen redenen zijn voor een gematigde grondprijsstijging.

Stec Groep-onderzoeker Erik de Leve: “We roepen gemeenten op om bewuster de prijzen te verhogen. Als gemeenten kiezen voor matiging van de grondprijzen is het van belang dit goed te motiveren en te monitoren of de doelstellingen kunnen worden gehaald. Die doelstellingen vormen immers de reden van hun besluit. We adviseren gemeenten daarom om naast begrenzing van de VON-prijzen ook concrete eisen te stellen aan de kwaliteit van de woningen, zoals minimale oppervlaktes of een hogere ondergrens van het afwerkingsniveau. Anders kunnen ontwikkelende partijen er alsnog voor kiezen om goedkoper en/of kleiner te gaan bouwen waardoor hun winst vergroot wordt.”

Gemeentebeleid gebaseerd op lagere prijzen voor bedrijventerreinen dan uit de markt blijkt

In 2021 bleef de gemiddelde grondprijsstijging voor bedrijventerreinen beperkt tot 1,7% ten opzichte van het jaar ervoor en in een derde van de gemeenten bleef het gelijk. In 2022 is dat nog maar bij een vijfde het geval. 57% van de gemeenten gaat de prijzen verhogen terwijl in 2021 45% dat deed. De gemiddelde prijsstijging bedraagt 2,2%.
De vraag naar locaties voor bedrijvigheid in Nederland maakt een opleving door. Dat zien we terug in een toenemende druk op bedrijventerreinen in de (binnen-)steden, maar ook aan de randen van de stad en in de kleinere gemeenten. We zien dat in sommige gemeenten in de markt fors hogere transactieprijzen gerealiseerd worden dan op basis van het gemeentelijk beleid verwacht kan worden. Ook hier geldt dat de in het beleid voorgenomen verhoging van 2,2% lijkt op prijsmatiging en ruimte biedt voor verhoging of het stellen van eisen aan inpassing of kwaliteit. Residueel rekenen draagt veelal bij aan meer marktconforme en daarmee hogere grondprijzen. Nu bepaalt slechts 35% van de gemeenten de grondprijzen residueel. 66% hanteert de comparatieve methode en 54% kiest voor taxatie/waardebepaling door een onafhankelijk adviseur. Toch vindt 86% van de gemeenten de eigen grondprijzen voor bedrijventerreinen marktconform.

Nauwelijks invloed coronacrisis op grondbeleid gemeenten

Hield vorig jaar 65% van de gemeenten nog rekening met de mogelijke effecten van corona op de grondprijzen, dit jaar doet minder dan de helft dat: 45%. Dat geldt ook voor het gevoerde grondbeleid: 80% van de gemeenten geeft aan dat de coronacrisis niet van invloed is op het voornemen om al dan niet grond te verwerven.

Gemeenten blijven grond aankopen en zijn zich bewust van risico’s

In de afgelopen twee jaar heeft bijna 70% van de gemeenten grond aangekocht voor woningbouw. Zij geven aan hiermee de komende twee jaar door te gaan. Van de 31% die geen grond heeft aangekocht is iets minder dan de helft (41%) van plan dit de komende twee jaar wel te doen. In 2021 lag dit cijfer iets hoger (52%).

Van alle gemeenten voert bijna 25% een actief grondbeleid en handelt daarmee in grond. Circa 40% voert een situationeel grondbeleid, een combinatie van actief en passief/faciliterend grondbeleid. Zo willen gemeenten meer regie over de nieuwbouwproductie krijgen. Ze willen vooral de bouw versnellen (circa 25%), maar kopen ook grond uit strategische overwegingen (28%) of vanwege algemeen maatschappelijk belang (23%).
Veel gemeenten zijn zich bewust van de risico’s die komen kijken bij het handelen in grond, zeker in de huidige tijd. Aankoop van grond op het hoogtepunt van de markt zorgt immers voor grotere risico’s op het niet terug kunnen verdienen van de aankoopkosten. Circa 90% van de gemeenten met een actief grondbeleid mag hierbij risico’s lopen, zij het binnen de gestelde gemeentelijke kaders. Bijna 20% mag zelfs marktconforme risico’s nemen binnen het grondbeleid.

Stec Groep-onderzoeker Erik de Leve: “We raden gemeenten die grond willen aankopen aan zich bewust te zijn van de risico’s die hiermee gepaard gaan. Het is belangrijk hierover goede afspraken te maken. We adviseren bijvoorbeeld om in contracten duidelijke oplevertermijnen van de nieuwbouw op te nemen. Tot slot moeten gemeenten bij grondaankopen niet alleen in directe grondopbrengsten denken, maar ook aan kosten en opbrengsten op de langere termijn en zaken als leefbaarheid, veiligheid, gezondheid en duurzaamheid.”