Kostenverhaal bij woningbouwprojecten is gedaald

Gemeenten verhalen bij woningbouwontwikkelingen minder kosten voor de aanleg van voorzieningen (zoals wegen, groen of riolering) dan drie jaar geleden. Waar zo’n 30% van de gemeenten drie jaar geleden tot € 5.000 aan kosten verhaalden per woning, is dit nu ruim 60%. Het kostenverhaal is net als drie jaar geleden onvolledig. Het is een van de opvallende resultaten uit het onderzoek ‘Kostenverhaal in anterieure overeenkomst bij woningbouw 2023’ van ruimtelijk-economisch adviesbureau Stec Groep en Radboud Universiteit. Het resultaat valt samen met een periode waarin de financiële haalbaarheid van woningbouwontwikkelingen onder druk staat.

Gemeenten zijn verplicht om gemaakte kosten bij woningbouw door te rekenen aan projectontwikkelaars. In de meeste gevallen gaat dit via het afsluiten van een anterieure overeenkomst, waarin gemeente en ontwikkelaar een kostenbijdrage overeenkomen en ook niet-financiële zaken kunnen vastleggen. Levering van voorzieningen door de ontwikkelende partij (kostenverhaal in natura) en afspraken over het tijdvak van de ontwikkeling zijn hier voorbeelden van. Het onderzoek van Stec Groep en Radboud Universiteit geeft inzicht in het kostenverhaal via de anterieure overeenkomst, waaronder de actuele omvang van het kostenverhaal en de mate waarin dit de gemaakte kosten dekt. Ook is er veel aandacht voor gemeentelijk kostenverhaalbeleid en de kenmerken van de bouwprogramma’s van de gemeenten.

60% van de gemeenten verhaalt minder dan € 5.000 per woning

Ten opzichte van 2020 is er een stevige afname van het gemiddeld verhaalde bedrag. Een meerderheid van de gemeenten verhaalt tot € 5.000 per woning: zo’n 60%. In 2020 was dit slechts 30%. Ruim 20% van de gemeenten verhaalt €5.000 tot €10.000 en een kleine groep nog meer. Het kostenverhaal ligt wat hoger in het westen van Nederland, mogelijk als gevolg van hogere kosten voor investeringen in infrastructuur en een grotere capaciteit om aan effectief kostenverhaal te doen.

Kostenverhaal vindt plaats in vier categorieën: binnenplanse kosten, kosten voor bovenwijkse voorzieningen, bovenplanse kosten en bijdragen voor ruimtelijke ontwikkelingen.

• Binnenplanse kosten: de kosten van werken en onderzoek- en proceskosten die in of voor het plangebied zijn uitgevoerd (bijvoorbeeld de aanleg van een plantsoen of de inrichting van de openbare ruimte);
• Bovenwijkse voorzieningen: liggen in meerdere plangebieden en de kosten worden verhaald in meerdere plangebieden (bijvoorbeeld een afrit van een snelweg, of het openbaar gebied van een groot winkelcentrum);
• Bovenplanse kosten: inhoudelijk gerelateerd aan het plan, maar worden wel buiten het plangebied gemaakt (bijvoorbeeld de verevening van sociale woningbouw, herstructurering van bedrijventerreinen);
• Bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen: voor doelen van de gemeente (bijvoorbeeld de bouw van een geluidswal langs een snelweg of een belangrijke openbare ruimte).

De mate waarin gemeenten deze kosten dekken met het kostenverhaal, verschilt sterk per categorie. Ook blijkt dat het hebben van kostenverhaalbeleid een hogere dekking van de kosten tot gevolg heeft.

Uit het onderzoek bleek wel dat gemeenten worstelen met het onderscheid in de vier categorieën. Vaak definiëren gemeenten de categorieën anders of is het kostenverhaal niet goed onder te verdelen in één van deze categorieën. Dit lijkt vooral bij de bovenplanse kosten aan de orde te zijn: deze kostensoort wordt slechts door een beperkt aantal gemeenten gebruikt.

Gemeenten richten zich vooral op het verhalen van de binnenplanse kosten.

Uit het onderzoek volgt dat gemeenten het verhaal van de binnenplanse kosten de meeste prioriteit toekennen. Deze kosten worden ook het meest volledig verhaald: zo’n 60% van de gemeenten met beleid verhaalt driekwart of meer van de totale binnenplanse kosten. Dit relatief hoge cijfer kan verklaard worden door het directe belang van de gemeentelijke investeringen voor het project. Toch zijn er ook gemeenten die de binnenplanse kosten voor minder dan de helft verhalen. Gemeenten zonder beleid slagen minder in het verhalen van de binnenplanse kosten. De overige kostensoorten worden minder volledig gedekt.

Beleid is belangrijk voor kostendekking en transparantie

In het onderzoek kwam niet naar voren dat kostenverhaalbeleid leidt tot een grotere omvang van het kostenverhaal per woning. Wél is duidelijk dat gemeenten die beleid hebben, een hoger percentage van de gemaakte kosten dekken. Ook kan beleid bijdragen aan transparantie rondom anterieure onderhandelingen. Uit diverse onderzoeken is gebleken dat ontwikkelaars weinig inzicht hebben in de kostensom die de gemeente zal eisen en dat dit de totstandkoming van ruimtelijke ontwikkelingen hindert. Beleid schept duidelijkheid en vermindert onzekerheid bij anterieure onderhandelingen. Dit kan bijdragen aan versnelling van de nieuwbouwopgave.

Meeste gemeenten bepalen omvang kostenverhaal per project

Ongeveer 70% van de gemeenten bepaalt de omvang van het kostenverhaal per project. Slechts zo’n 5% van de gemeenten hanteert vaste bedragen voor het kostenverhaal. Ook gemeenten met kostenverhaalbeleid nemen vaak geen concrete bedragen in het beleid op. Dit toont het ongestructureerde karakter van kostenverhaal aan. Momenteel is er aandacht voor een meer gestructureerde aanpak om de middelen voor publieke voorzieningen te vergaren. Zo wordt in het regeerprogramma van kabinet-Schoof ook gesproken over planbatenheffingen en een belasting op ongebouwde grond met een woonfunctie. Verder besteedde voormalig minister De Jonge in zijn kamerbrief ‘Modernisering van het grondbeleid’ naar het Engelse systeem, waar gemeenten de Community Infrastructure Levy kunnen inzetten om fondsen te vergaren voor een brede waaier aan voorzieningen, zowel binnen als buiten het plangebied.

Noot voor de pers

Hieronder kunt u het rapport Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023 downloaden. Dit is niet voor publicatie.